Земельный участок для строительства логистического центра

Оглавление:

Выбор земельного участка под строительство склада

Чтобы выбрать оптимальный вариант земельного участка, нужно определить территорию поиска и приоритетные условия с ракурса ведения своего дела. Сегодня все популярней становится переезд различных учреждений из города на окраину.

как выбрать место для строительства склада

Причины для этого очень веские: нет пробок, сами участки очень широкие. На таких территориях можно спокойно прокладывать логистические комплексы и технопарки. Очень много плюсов для тех, чей бизнес связан с междугородними транспортировками.

Выбор места для строительства склада: нюансы и тонкости

Самый комфортный вариант для покупки — участки, ранее находившиеся во владении крупных фирм, так как у них естественно имеется мощный бесперебойный электро-резерв и водоснабжение. Можно брать во внимание и то, что на некоторых участках есть предприятия, которые получили излишнюю мощность и открыли свои котельные.

В данном случае, Вы можете даже не переживать за коммуникации, так как эти предприятия будут готовы ко взаимозаключению субабонентских договоров о поставке, снижая таким образом свои затраты. Существует и такой вариант, как допустимость совершения договоренности с поставщиками услуг и подключение через ТП уже функционирующей фирмы.

Касательно фактора стоимости земли: чем выше стоимость, тем больше гарантия существующих коммуникаций на участке. Но есть вероятность получения технических условий на подсоединение к сетям, если они идут по границам массива.

Для строительства склада на земельном участке нужно владеть соответствующими правами, что подтверждается рядом документов: например, договором аренды собственности, который дает право на застройку. Необходимо иметь при себе документы, подтверждающие, что определенный участок можно эксплуатировать под застройку помещения производственного назначения. Желание по строительству должно соответствовать местным правилам о землепользовании, которые в последующем нужно согласовать с органами местного самоуправления. Документы по такому заключению должны отражать место и назначение склада.

При покупке земельного участка важно согласовать правила землепользования. Данные правила привязаны к местному плану застроек.

Земельные участки под строительство складов — реалии рынка

Сегодня в Подмосковье большой спрос попадает как на участки для строительства поселков, так и на земли, годные для возведения коммерческих объектов (логистических центров и производственных площадок). Статистические цифры по сделкам в данном сегменте рынка в данный момент малы, однако данная структура намерена развиваться, мотивируемая неудовлетворительным спросом на помещения под склад.

По мнению юристов – законодательство РФ, регулирующее обороты земель будет содействовать этому развитию, но только после налаживания механизмов применения новых законов.

Около 80% спроса, приходящегося на промышленные участки не совпадает с жестким дефицитом по данному виду земель.
Выбор земельного участка под склад усложнен наличием предложения на территории с «неформальным» юридическим статусом.
Самыми привлекательными со стороны инвестирования в строительство пром-объектов являются земли со всеми условиями (подведенным светом, водой и т.п.) и подъездами, находящимися либо в самой Москве, либо на окраинах, но такие земли считаются уже землями сельскохозяйственного назначения вторичных рынков, где предлагают бывшие фермерские земли.

По идее, «правильный» правовой статус для земель под склады имеют промышленные участки и участки поселений. Но соотношение спроса (80%) и предложения (30%) на эти земли не корректно.

Желающих приобрести сельхозземлю также много, независимо от бесчисленного множества обременений, но данный спрос возникает на закрытом рынке, почти не поддается оценке и формируется крупными ресурсными компаниями, заинтересованными в покупке широкомасштабных земель, чтобы дифференцировать свои вложения.

Земли сельхозназначения

Строительство складов на землях сельхозназначения также может быть оптимальным вариантом в ряде случаев:
Если она имеет прекрасное расположение со всеми коммуникациями вблизи нее. Чаще всего наблюдается возможность операции по смене категории земли с селькохозяйственной на землю пром-назначения (закон о котором вступил в силу 5 января 2005 г. «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (N 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.)). Но инвесторов, которые заинтересованы в реализации своих проектов, пугают высокая цена и большой временной диапазон самой процедуры смены класса земель.

В ряде случаев девелоперам вовсе не удается решить данный вопрос по переразряду земель. Так, некоторые иностранные концерны, вложившиеся в свои проекты по-крупному, с большим сожалением отказались от строительства крупных концернов, именно по той причине, что перевод федеральной земли сельхоз назначения на промышленную — не увенчался успехом.

Земли промназначения также хранят в себе массу сюрпризов: цена может быть такой огромной, что это может быть нерентабельным для предпринимателей. Если по ряду причин Вам все-таки приглянулся такой участок, тогда следует внимательно изучить все документы.

Бывает и так, что огромное множество продаваемых площадей, находящихся ранее в собственности организаций, могут быть проданы БЕЗ ОФОРМЛЕННОГО ПРАВА НА ПОСТОЯННОЕ БЕССРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛЕЙ.

Использование сельскохозяйственных угодий под строительство склада

О порядке перевода (по закону):

  • Лицо, которое заинтересовано в покупке земли делает запрос в исполнительный орган, где он указывает: кадастровый номер участка, документы по правам на рассматриваемый участок; с какой на какую категорию потребуется перевести землю; в полной степени обосновать свои намерения.
  • К заявлению о ходатайстве прикладываем выписку из земельного кадастра; выписку из ЕГРП; удостоверение личности (копию); при необходимости – заключение гос-экологии;
  • Согласие обладателя зем-участка на смену категории; подсчеты по потерям сельхозпроизводства или потерям лесного хозяйства.
  • Заявление о ходатайстве будет рассмотрено по истечении 2-х месяцев, в результате чего Вы получите акт о переводе на другую категорию либо отказ.

В каком случае можно получить запрет?

  1. Если изначально на территорию установлен запрет, предусмотренный законом;
  2. Если госорганы установили расхождение между испрашиваемым целевым назначением и документами по планировке участка.

По отзывам многих компаний – «главное – привести адекватные доказательства того, что земля данной категории непригодна для сельхозработ». Основной аспект по переводу (или его исключения) – кадастровая цена участка, которая не должна быть больше средней стоимости по районам (на 30%). В Подмосковье, к примеру – данная стоимость выше 10% среднерайонной стоимости.

Оценка земли под склад согласно маркетингу

В целях строительства коммерческих объектов под Москвой можно рассматривать землю под склад. Компания Knight-Frank считает, что для строительства логистических систем более всего востребованы северо-западное (Ленинградское шоссе), западное (Новорижское и Минское шоссе – главные пути подвоза грухов из ЕС), южное (Каширское и Симферопольское шоссе) и на юго-востоке (по Рязанскому шоссе) направления. Очень перспективным, по мнению специалистов, является и Киевское шоссе.

Также, центр Новорижского и Дмитровского шоссе (50 км. от МКАД) – очень удобное место для возведения собственного склада, но в результате большой концентрации логистических парков, близости к Шереметьеву и прямой трассе на Петербург – данный сектор может выйти «в копеечку».

Для других же производителей, удаленность от столицы – не помеха. В рамках данной концепции, они рассматривают следующие положительные стороны: доступность транспорта, дешевая рабочая сила, короткое расстояние от города-сателлита и подходящая стоимость земли. Активно строятся склады в Ступинском, Егорьевском, Раменском, Каширском районах (100-105 км.от МКАД).
На Щелковском и Горьковском шоссе предлагается много участков под промышленность, но места очень неудобные, узкие и перегруженные.

Обоснование земельного участка для строительства склада согласно факторам выбора земельного участка:

  • Инженерная обеспеченность участков (энергией, газом, телекоммуникациями и т.п.);
  • Доступность транспорта, железнодорожные ветки;
  • Целевое предназначение именно для складов (оформленное или переоформленное документами);
  • А также: площадь, рельеф, геология, приемлемая цена, разрешение на вырубку растительности, возможность проведения подъездов и коммуникаций, «чистота» ранее заключенных договоров, репутация продавца и т.п.

Нормы землеотведения под строительство склада

Данная операция требует отличного знания законов, опыта работы и связей с местным самоуправлением, проектными организациями, техническими специалистами и самое основное – терпения!

  • Заключение о решении инвестора о строительстве;
  • Обоснование намерения с технико-экономической стороны;
  • Определение с выбором земельного участка (конкретный объект для плана);
  • Работы проектно-изыскательских институтов;
  • Землеотведение для строительства и эксплуатации, межевание границ, перевод на нужную категорию, госрегистрация объекта и получение прав на возведение объекта.

Земельный участок для строительства логистического центра

Отправной точкой любого проекта строительства складского комплекса служит этап, в ходе которого решается ряд сложных задач, определяющих внешний вид будущего строения и его функционал. В статье мы опишем основные этапы задач по проекту.

____ Проектирование складского комплекса – это трудоемкий и продолжительный процесс, который состоит из нескольких этапов, подразумевает решение множества вопросов и может длиться до года.

____ На этапах выбора земельного участка, последующего проектирования и согласования проекта, ключевые вопросы проекта очень тесно увязаны с технологическими требованиями заказ-чиков, к функциональным, техноло-гическим возможностям складского комплекса.

____ Сама тема очень обширна и многогранна, включает большое количество нюансов, поэтому в статье мы рассмотрим некоторые основные шаги разработки проекта и соответствующие им важнейшие вопросы.

____ Многочисленные ссылки на инфор-мационные источники должны помочь Вам лучше ориентироваться в процессе оформления земельного участка и разработки проекта склада.

ЭТАП #1 Технологическое проектирование (что и как будет функционировать)

В настоящее время существует международная классификация складских комплексов, с которой Вы можете ознакомиться в нашей статье «Классификация складских помещений». Класс логистического центра задает его базовые параметры, но зачастую заказчику необходима привязка технологических возможностей склада к его технологическим потребностям.

Именно поэтому на этапе выбора земельного участка следует провести технологическое проектирование, которое оценивает возможности и потребности логистического центра с технологической точки зрения, определяет оптимальный состав и структуру комплекса, с привязкой к потребностям заказчика.

Во время технологического проектирования складского комплекса, на основе ТЗ заказчика, обычно выполняются:

  • изучение и анализ грузопотоков склада, установление пропускной способности склада, определение условий, при которых хранятся грузы;
  • подготовка оптимальной технологии переработки грузов, построение схем перемещения оборудования и людей при приемке, комплектации, хранении, выдачи товара;
  • расчет и размещение средств пожаротушения, ТП, газоснабжения и котельной;
  • расчет основных и вспомогательных участков, их расположение и размер;
  • установление необходимых геометрических размеров рабочего пространства склада, работа над его объемно-планировочными решениями и административно-бытовых помещений;
  • выявление конструктивных параметров стеллажных конструкций, а также межстеллажного расстояния;
  • расчет по видам и количеству складского и подъемно-транспортного оборудования, наличие кран-балки;
  • вычисление по требуемым человеко-машинным ресурсам, рекомендации по штатному расписанию;
  • исследование и анализ работоспособности технологии переработки грузов и каждого ресурса склада посредством имитационного моделирования, обнаружение слабых мест, оптимизация всего технологического процесса;
  • расчет оптимального размера здания по основным параметрам (ширина, глубина, этажность, наличие административно-бытового блока);
  • определение необходимой конфигурации земельного участка с учетом принятой технологии;
  • построение схемы передвижения людей и транспорта по территории склада, установление размеров стоянок отстоя для грузовых и легковых автомобилей;
  • определение требований, предъявляемых к системе управления складским комплексом (WMS), и ряд других параметров;

Частично указанные параметры можно получить из бизнес-плана заказчика, частично из ТЗ, а некоторые параметры определяются исключительно проектировщиком на основании расчетов.

Теперь, когда Вы определились с основными параметрами будущего логистического комплекса, можно приступать к выбору земельного участка.

ЭТАП #2 Выбор земельного участка (с точки зрения законодательства)

При выборе земельного участка важно учитывать категории земли. Для складских комплексов можно выбирать земельные участки ТОЛЬКО из земель следующих категорий, согласно Градостроительному кодексу РФ:

1. Земли промышленности (полное наименование «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»;

2. Земли поселений, с разрешенным типом использования – для раположения складских сооружений.

Категории земель: с/х, лесного и водного фондов, земли особо охраняемых территорий и объектов, а также земли запаса не подходят для размещения складских комплексов.

Таким образом, Вам подойдут исключительно земли поселений и промышленности, на территории которых в основных или условно-разрешенных видах использования обозначена возможность строительства (размещения) складов, в соответствии с настоящим генплану территории и правилами землепользования и застройки.

Исключением может быть размещение складских комплексов на с/х землях, если складские постройки используются для ведения основной функции – ведения сельского хозяйства. В этом случае на территории фермерских хозяйств может размещаться склад, но есть ряд ограничений (подробнее смотрите закон о фермерских хозяйствах).

ЭТАП #3 Определение режима использования земельного участка (КГА+КГиОП)

В случае если подобранный Вами участок относится к категории земель «земли поселений» или «земли промышленности» и, согласно действующему на данной территории ПЗЗ, строительство складских комплексов разрешено (в основных или условно-разрешенных видах использования), это означает, что первый этап пройдет успешно, и теперь необходимо тщательно подготовиться и внимательно рассмотреть градостроительную документацию, которая координирует застройку на выбранном Вами участке.

Если вы строите в Санкт-Петербурге, то в первую очередь это Закон Санкт-Петербурга №29-10 «Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ)» (регламент КГА) и Закон Санкт-Петербурга №820-7 «Закон об охране культурного наследия и использования памятников архитектуры…» (регламент КГиОП). Регламентирующие документы могут отличаться для других регионов страны. Подробнее об этом:

Регламент ПЗЗ устанавливает:

  • территориальную зону (устанавливается в Генплане поселения) – в нашем случае это должна быть зона ТП, ТД или ТПД;
  • нормативы зоны по наличию сопутствующей инфраструктуре: %% озеленения, количеству машиномест на участке, наличия отступов от границ участка и прочие требования;
  • подкласс территориальной зоны (ТП1, ТП2, ТП3 и т.п. — устанавливается ПЗЗ) – обычно это более детальное описание основных и условно-разрешенных видов использования, где размещение складских объектов не регламентируется вообще, или площадь и %% (доля) земельного участка, занимаемая складскими объектами регламентируется;
  • предельно возможный класс экологической опасности объекта. Надо учитывать, что склады обычно размещаются радом с производством, сертифицированным на определённый класс экологической опасности объекта (от I до IV);

Регламент КГиОП устанавливает:

  • высотность разрешенной застройки, в том числе в глубине квартала, по фронтону улицы, по основному объему здания, по доминантам;
  • охранный режим территории (ОЗ, ЗРЗ, ЗОЛ и т.п.) – обозначает возможность или невозможность нового строительства, а также обязательные требования к новым и реконструируемым объектам;

На данном этапе устанавливается, возможно ли строительство. Складские (логистические объекты) редко сооружаются в исторических кварталах, которые находятся под охраной КГиОП, однако если Вы предприняли такое строительство, то следует проверить нормативы. Как правило подобные ситуации возникают, если Вы хотите реконструировать существующие складские объекты в границах исторического центра города.

ЭТАП #4 Получаем Градплан (пустой или полный?)

На данном этапе Вы обязаны официально получить градостроительный план в КГА, поскольку все выше перечисленные оценки мы делали на базе имеющихся в свободном доступе материалов. Такие оценки являются предварительными.

Получение Градплана подробно рассмотрено нами в статье «Получаем Градостроительный план земельного участка», в данной статье мы лишь мельком отметим, что если при отсутствии ППТ по территории квартала, где располагается Ваш участок (подробнее о разработке ППТ в статье «Делаем проект планировки территории»), то, скорее всего, Вы получите пустой Градплан (где не будут обозначены режимы пользования земельного участка). С подобным Градпланом получить ГС3.1 и, тем более, разрешение на сооружение объекта невозможно. Правда в ЛО данный вопрос проще.

Если Вы получили Градплан, то следующим этапом станет получение письма в КГиОП о режиме пользования земельного участка (или объектов, которые находятся на нем, при наличии). Например, режим охраны может быть ЗОЛ, ЗР 1, ЗРЗ 2 или ЗРЗ 3 и т.п. Ответ КГиОП будет содержать режим пользования участка и строений, располагающихся на нем. При этом, как правило, требования КГиОП строже, чем КГА, поэтому необходимо ориентироваться именно на КГиОП (так обстоят дела в Санкт-Петербурге, в других местах, вероятно, существуют другие приоритеты и нормативы).

Стоит сказать о правовой коллизии, которая отменила закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»». Данная тема детально рассмотрена в статье «День строителя 2012. Трудности и перспективы отрасли». До Прежде чем приступить к урегулированию вопроса, можно пользоваться режимом ВРЗ (временный регламент застройки), если является утвержденным по вашей территории.

ЭТАП #5 Сервитуты или оценка окружения (СЗЗ, ОЗ сетей и водоемов и т.п.)

Когда у Вас уже есть градостроительный план ЗУ, Вы можете установить, существуют ли охранные зоны для инженерных сетей на данном участке, и разрешен ли их вынос, а также существующие жилые и общественные здания (при наличии), которые могут попасть в Вашу СЗЗ зону, и водоохранные и водозащитные зоны от водных объектов (при наличии). Последние необходимо получать в Невско-Ладожском водном бассейном управлении.

Также существуют экзотические сервитуты (например, расположения в зоне подлета/вылета аэропорта, что регулирует максимально возможную высотность сооружения на участке, , трансформаторы, имеющие СЗЗ, вентиляционные шахты метро, для которых необходим открытый доступ) и т.п. Подробнее о требованиях к СЗЗ можно узнать в нашей статье «Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) в строительстве.»

На данном этапе выявляются описанные неблагоприятные факторы, которые ограничивают застройщика и могут привести к сокращению объема строительства или повысить затраты на вынос сетей и корректировку (уменьшение) СЗЗ.

ЭТАП #6 Учет пожеланий заказчика (заказчики все разные)

Заказчики складских комплексов могут иметь планы строительства от небольшого реконструируемого складского здания S 1000 м2, пристроенного к действующему цеху, и до строительства суперсовременного складского (логистического) терминала площадью сотни тысяч квадратных метров, в зависимости от ситуации.

Обычно заказчики складских комплексов – профессионалы, работающие в службе заказчика и имеющие четкое понимание, что они хотят получить в результате. Грамотно спроектированный и построенный склад отвечает требованиям:

  • имеет возможность гарантировать оперативный и качественный прием продукции, ее отгрузку и подъезд транспорта;
  • оснащен современным складским оборудованием, которое делает возможной исправную и бесперебойную работу, а также пропускную способность складов в пиковый период;
  • имеет оптимальную схему расположения товаров, различного типа стеллажей и областей для хранения тех или иных товаров;
  • располагает автоматизированной системой учета и управления деятельностью складского комплекса (WMS);
  • гарантирует оптимальную схему перемещения товаров по складскому помещению.

Обычно заказчики имеют именно такие требования.

ЭТАП #7 Анализ логистического потенциала места застройки

Обычно на этапе подбора земельного участка происходит выбор площадки. Учитываются многие факторы:

  • удобство транспортной доступности склада, наличие удобных подъездов и близость магистралей (КАД, шоссе, ЗСД и т.п. объектов);
  • достаточная площадь земельного участка для размещения здания логистического склада и сопутствующей инфраструктуры;
  • наличие возможности дальнейшего расширения (ввода в эксплуатацию следующих площадей);
  • наличие инженерных сетей для подключения комплекса;
  • близость производства (если склад строят для своих нужд);
  • необходимость выноса сетей с пятна застройки;

Учет всех перечисленных выше требований позволяет выбрать земельный участок, наиболее полно отвечающий требованиям заказчика.

ЭТАП #8 Состав логистического комплекса (административное здание, и т.п.)

Обычно состав проект строительства складского комплекса может быть унифицирован и различается только масштабом:

  • помещения для складирования, хранения. Это могут быть как обычные складские ангары, так склады со специальным температурным режимом. Наличие кран-балок оговаривается на начальном этапе проектирования.
  • административно-бытовые помещения обычно пристраиваемые к складским корпусам или размещаемые на верхних этажах.
  • погрузочно-разгрузочные зоны
  • зоны отстоя большегрузного транспорта
  • противопожарные водоемы (емкости), другие средства противопожарной защиты.
  • КПП, другие объекты обеспечения безопасности склада.

ЭТАП #9 Требование о выносе сетей с пятна застройки (дорогой и длительный процесс)

Для застройщиков данный вопрос часто является камнем преткновения – вынос сетей не только дорогое обходится, но и нередко требует длительного процесса согласования. Большое количество сетей и множество контор, с из которых каждой нужно обязательно договориться, а также подготовить план выноса сети и согласовать его… Помимо этого, существуют и частные сети, и договориться с их владельцами порой еще сложнее. Магистральные сети, как признаются многие застройщики, бывает переложить просто невозможно.

С учетом вышесказанного надо подбирать земельный участок.

ЭТАП #10 Подготовка проекта к экспертизе (пожарные нормы, СЭС и т.п.)

Экспертизе подлежат административные здания высотой более 2 этажей и общей площадью более 1500 м2. Подвал тоже считается этажом. Если задуманный объект имеет большую площадь, то его можно разделить на несколько очередей. В противном случае необходимо проходить экспертизу проекта.

Когда проект сдается в экспертизу, следует подготовить все существующие разделы проектной документации (стадия «П»), в соответствии с требованиями Постановления Правительства России №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Как образец, можно посмотреть перечень разделов, прописанный в разделе «Готовые проекты к продаже».

На данном этапе следует предельно внимательно отнестись к выполнению противопожарных требований и требований СЭС.

ЭТАП #11 А где же сети? Злободневный вопрос.

В экспертизу часто направляются с проектом, который содержит наружные сети (внеплощадочные и внутриплощадочные сети). Вы можете пройти проект и без сетей, однако в таком случае их нужно будет сдавать отдельно позже, как линейные объекты. Особенность процедуры заключается в том, что на подключение/присоединение к сетям надо получить рабочие ТУ и затем выполнить сам проект.

К сожалению застройщиков, владельцы этих сетей, как правило, за счет инвестора хотят разобраться со своими проблемами и выдают ТУ с невыполнимыми условиями (построить новое ТП на весь квартал, переложить 1-2 км канализации и т.п.). Каждый застройщик старается справиться с такой задачей своими силами.

Если логистический терминал стоит в «чистом поле», то для благополучной реализации проекта требуются две вещи: газ и электричество. Все остальное может быть локальным.

ЭТАП #12 Экспертиза проекта – новые нюансы в знакомой теме

После того, как все согласовано, вся документация распечатана, можно сдавать проект в экспертизу. Однако все далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд. Зайдите в экспертизу через некоторое время (как правило, около двух недель) и, Вы получите ПАЧКУ замечаний. Застройщик узнает множество незнакомых моментов в своем проекте, а поскольку каждый эксперт является человеком, у которого есть собственное мнение на территориальные нормативы и СНиПы. На практике никогда не встречается двух идентичных экспертиз.

ЭТАП #13 Заключительный этап к строительству – получение разрешения

Когда положительное заключение эксперта получено, можно приступать к следующему этапу проекта – получению лицензии на непосредственное строительство. Важно получить правоустанавливающие документы на земельный участок и фирму-застройщика, после чего отправляться в территориальный орган власти (в ЛО – это глава муниципального образования).

Как правило, разрешение на строительство можно получить довольно быстро и без серьезных сложностей. Это возможно, если вся документация в порядке. К этому моменту у Вас должен быть подготовлен комплект чертежей стадии «Р» для строительной площадки. Наконец, можно приступать к строительству.

Итак уважаемый читатель – перед комплексная процедура создания проекта строительства логистического комплекса пройдена. Теперь, осуществляя авторский надзор, Вы можете вздохнуть спокойно и получить удовлетворение от процесса, посещая стройплощадку. Однако впереди есть еще один нюанс – сдача дома государственной комиссии и последующее введение его в эксплуатацию. И на данном этапе также могут возникнуть неожиданные вопросы, о которых мы напишем в следующей статье.

Если у вас есть желание построить складской комплекс, обращаейтесь к нам – мы поможем реализовать ваш проект, от этапа подбора земельного участка и до стадии сдачи объекта в эксплуатацию.

Материалы подготовлены компанией «Питер Девелопмент». При перепечатке ссылка обязательна.

Земельный участок для строительства логистического центра с автостоянкой в деревне Большие Колпаны

Внимание! Данный объект снят с продажи!

Земельные участки общей площадью 5,3 га для строительства логистического центра с автостоянкой в д. Большие Колпаны Гатчинского района.

Ленинградская область, Гатчинский район, д. Большие Колпаны.

В 53 км от Санкт-Петербурга по Киевскому шоссе.

На пересечении двух федеральных трасс — Киевского шоссе Е-95 и автодороги

А-120(соединяет шоссе М-11, Е-95, М-10 и Е-105).

  • На участок получены лимиты на потребление электроэнергии в 100 кВт, есть возможность присоединить еще 50 кВт .
  • На участке находится мачтовая подстанция.
  • При необходимости могут быть получены технические условия и лимиты на газ, а также скважину для потребления воды
  • Имеющиеся документы: свидетельства о собственности, кадастровые планы, договора купли-продажи, технические условия и справка на получение лимитов электроэнергии.

Стоимость участка : 58 млн.руб.+ комиссионные.

Проектирование складов и логистических центров

Проектирование складов и логистических центров — это процесс, направленный на разработку и создание эффективных конструктивных решений, конечной целью которого, является строительство быстровозводимого здания из металлических конструкций заданных параметров. Для того чтобы раскрыть сущность проектирования складов и логистических центров, рассмотрим сами понятия «склад» и «логистический центр», и что под ними подразумевается.

Склад — это сооружение, предназначенное для хранения, переработки и сбыта товаров (продукции) любого ассортимента, с их доставкой до потребителя. По своей структуре, операциям, выполняемым на складе и функциям назначения, в современном обществе насчитывается несколько сотен различных типов складов. Их деятельность многогранна, но основная стратегии любого склада — сбыт. По видам конструкции и этажности склады бывают:

  • Закрытыми, отдельно стоящими сооружениями
  • Полузакрытыми, с навесом или крышей и одной, двумя-тремя стенами
  • Открытыми площадками
  • Многоэтажными сооружениями
  • Одноэтажными (высота до 5-6м)
  • Высотными (высота до 9-10м)
  • Высотно-стеллажными (высотой более 10м)

Сразу же уточним, в проекте современного склада важна не высота потолков, а их «рабочая высота», т.е. полезная высота, позволяющая размещать грузы и устанавливать оборудование и торговые стеллажи. После детальной проработки и расчетов «рабочей высоты», учитывающей предполагаемое оснащение и топологию склада, внимательного подхода требует вопрос рассмотрения технологий производства бетонных полов, с антипылевым покрытием.

Проектирование складов и логистических центров тесно связывает между собой расчетные показатели «рабочей высоты» и «промышленных полов», предъявляя требования к таким показателям, как «точечная нагрузка», «динамическая нагрузка» и «коэффициент вязкости поверхности полов», по причине наличия специализированной техники, которая не должна разрушать поверхностный слой полов. Безусловно, рассмотреть все тонкости проектирования складов и логистических центров, во всех вариантах не так-то и просто. Поэтому мы предлагаем своим читателям заглянуть в «Энциклопедию строительства» и рубрику «Наши объекты», где мы детально рассказываем о выполненных и выполняемых работах по проектированию складов и логистических центров.

Тенденции экономического роста, темпы возведения складов, повышенный интерес инвесторов к этому рынку привели к размежеванию в сфере строительства складских объектов недвижимости. Возможность сэкономить на принципиально важных моментах повышает спрос на строительство логистических центров. Логистический центр — это тоже склад, только с более сложной и усовершенствованной системой. Основное отличие логистического центра от склада, заключается в непрерывности материального потока товаров (продукции) любого ассортимента. Поэтому главные функции логистических центров можно обозначить тремя пунктами:

  • Временное размещение и хранение материальных запасов (товаров, продукции)
  • Преобразование, докомплектовка товаров (продукции) до нужного ассортимента
  • Обеспечение логистического сервиса и бесперебойного и ритмичного выполнения заказов потребителей

И хотя, термины «склад» и «логистический центр» взаимозаменяемы, отметим, что проектирование складов и логистических центров увязывается с организационно-коммерческими планами Заказчика. В структуре логистических центрах используются склады, поэтому рациональная их планировка и правильное распределение складских площадей, являются самым эффективным решением в последовательном осуществлении всего проекта. Существенно влияет на работу логистического центра выбор места под его строительство. В связи с чем, необходимо выделить основные функции бесперебойной работы логистического центра:

  • Склады
  • Транспорт
  • Распределительные центры
  • Поставщики и потребители продукции

Разработка проекта логистического центра всегда ведется с учетом максимального использования складских площадей, где помимо складской и транспортной планировки учитываются различные технологические операции, обеспечивающие необходимый уровень потребительской проходимости. Проектирование складов и логистических центров очень часто нуждается в принятии нестандартных решений, путем сопоставления всех предложенных вариантов проекта. Пройдя через определенные критерии отбора, всегда найдется оптимальное решение, строго соответствующее целям проекта. Давайте подробней остановимся на всех этапах проектирования складов и логистических центров:

  • Технологическое проектирование складов и логистических центров помогает определиться Заказчику с основными параметрами будущего строения. Частично указать габариты и площадь склада или логистического центра может сам Заказчик, предоставив проектировщику свой бизнес-план и ТЗ. Но большая часть параметров определяется исключительно проектировщиком после проведенных расчетов.
  • Выбор земельного участка для размещения здания или сооружения. Проектирование складов и логистических центров — это непрерывный процесс, и без такого этапа, как правильный выбор земельного участка с учетом категории земли, возможность строительства склада или центра может быть сильно ограничена. Здесь полностью учитываются условия Градостроительного кодекса РФ, с учетом местных законодательных решений.
  • Получение Градостроительного плана, является третьим этапом в проектировании складов и логистических центров. Это официальная процедура, информацию о которой Вы можете самостоятельно прочесть в рубрике «Энциклопедия строительства» или получить ее по телефону у наших специалистов.
  • Оценка окружения существующих жилых и общественных зданий или сооружений (при наличии), инженерных коммуникаций, охранных зон отдыха, трансформаторов, железнодорожных узлов, линий электропередач и санитарно-защитных зон. Земельные сервитуты — это очередной этап в проектировании складов и логистических центров, который защищен законным правом ограниченного пользования. Для того чтобы избежать каких-либо казусов, препятствующих проведению необходимых строительных работ, в рабочий проект нужно обязательно включить эту оценочную корректировку.
  • Грамотное проектирование складов и логистических центров всегда учитывает вкусы и требования Заказчика. Поэтому мы стараемся четко довести до своих Клиентов все этапы проектирования, чтобы заранее определить суммы затрат, архитектурный стиль, а также другие тонкости проекта, связанные с его будущими функциями назначения. Обычно Заказчики проектирования складов и логистических центров предпочитают заранее знать оптимальную схему планировки, с учетом размещения товаров, материалов и возможности бесперебойной работы склада в пиковые периоды. А также как будет осуществляться отгрузка, приемка товара и схемы подъездных путей для транспорта.
  • Учитывая многие факторы проектирования складов и логистических центров, после подбора земельного участка происходит выбор площадки для строительства, ее анализ и возможности дальнейшего расширения при необходимости.
  • Проектирование складов и логистических центров — унифицированный процесс. Но все-таки проект склада отличается от проектирования логистических центров, такими позициями как:
    • Состав логистического комплекса;
    • Обеспечение безопасности логистического центра;
    • Административно-бытовые, складские и помещения для хранения товаров со специальным температурным режимом;
  • При выборе земельного участка самым большим камнем преткновения является вопрос выноса магистральных сетей с места застройки. Поэтому в проектировании складов и логистических центров необходимо учесть этот этап, с разработанным планом и согласованным планом выноса сети. Заказчикам стоит учесть, что это дорогостоящая процедура, и единственная возможность ее избежать, это подбирать земельный участок, с учетом вышесказанного.
  • Когда проектировщик выполнит все свои задачи, проект, включая все существующие разделы проектной документации, подлежит экспертизе. Эта своеобразная «обратная связь» позволяет экспертам объективно оценить замысел проектировщика, а Застройщику досконально узнать все особенности своего проекта, о которых он еще не знал. Особое место в этом этапе проектирования складов и логистических центров отводится выполнению противопожарных требований МЧС и требований Роспотребнадзора.
  • После положительного заключения экспертов наступает последний этап проектирования складов и логистических центров — это получение официального разрешения на строительство, после получения которого можно смело приступать к проведению строительных работ.

Как видим, проектирование складов и логистических центров является комплексным процессом, призванным решить все вопросы взвешенно и обдуманно. Богатый опыт проектировщиков нашей компании позволяет вести сотрудничество с Заказчиком от концепции «эскиза» (наброска идей) до полного появления проекта. В случаях, когда параметры и габариты склада или логистического центра известны, проведение предпроектного анализа займет небольшой интервал времени. Вообще, если Заказчик выбирает типовой проект, отличающийся от индивидуального проектирования складов и логистических центров фиксированной стратегией и определенными последовательными комбинациями, то циклически отпадает необходимость в проведении многих проектных и предпроектных работ. Это основная особенность типовых проектов, которая экономически выгодней индивидуального проектирования складов и логистических центров.