Расторжение договора субаренды при расторжении договора аренды

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Новая редакция Ст. 618 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарий к Ст. 618 ГК РФ

При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Договор субаренды произведен от договора аренды (см. комментарий к п. 2 ст. 615), поэтому на его судьбу влияет судьба основного договора. В силу этого при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Согласно п. 1 комментируемой статьи досрочное прекращение договора аренды не означает пренебрежения интересами субарендатора. Субарендатор вправе требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что при его досрочном расторжении договоры субаренды прекращаются без права заключения субарендатором договора аренды с арендодателем либо с правом заключения такового, но на условиях прекращенного не договора аренды, а договора субаренды.

2. В п. 2 комментируемой статьи называется еще один случай зависимости судьбы договора субаренды от судьбы договора аренды. Ничтожность договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК, автоматически влечет ничтожность договора субаренды. В этом случае к договору субаренды применяются правила о последствиях недействительности сделки (см. § 2 гл. 9 ГК РФ).

Расторжение договора субаренды при расторжении договора аренды

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарий к статье 618

1. Данная статья ГК устанавливает правило, базирующееся на зависимости юридической судьбы договора аренды и договора субаренды. Эти договоры соотносятся между собой как основное и производное, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды. Иными словами, существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды. Это свойство двух договоров нашло свое отражение в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК, в которой указывается, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Положение, сформулированное в п. 1 ст. 618, также отражает зависимый характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении арендных отношений. Частным случаем этого правила является прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Такое досрочное прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450), так и в одностороннем порядке. По требованию одной стороны возможно досрочное расторжение договора в судебном порядке, если другая сторона существенно его нарушила, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450). ГК предусматривает специальные основания для одностороннего расторжения договора в ст. ст. 619 и 620. Кроме того, досрочное расторжение договора аренды возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451).

Норма, сформулированная в данном пункте ст. 618, действует лишь в том случае, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды.

Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с первичным арендодателем. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком.

Эта норма опирается на принцип, близкий тому, на котором строится и норма п. 1 статьи 621, о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Она также защищает интересы добросовестного субарендатора, которые не должны страдать, если основной договор расторгнут, например ввиду недобросовестности арендатора.

2. Следствием зависимой природы договора субаренды является норма о ничтожности договора субаренды, если по основаниям, предусмотренным ГК, договор аренды признается ничтожным. Определение ничтожной сделки, основания ничтожности и правовые последствия ничтожности содержатся в § 2 гл. 9 ГК.

К субарендным отношениям применимо также правило о признании недействительной только части сделки. В части, в которой признан недействительным договор аренды, признается недействительным и договор субаренды.

В то же время, признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожность договора аренды.

Действие договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора.

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.

Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды».

Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано

В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Основания прекращения договора аренды не имеют значения: договор субаренды прекратится в любом случае.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды находившегося в его пользовании имущества в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, субарендатор может продолжить пользоваться арендованным имуществом, заключив договор аренды с арендодателем по досрочно прекращенному договору аренды.

Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ ограничивают срок действия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, пределами оставшегося срока субаренды. Если последний не определен (в частности, при возобновлении договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ), субарендатор не обладает правом на заключение договора с арендодателем в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Порядок реализации права субарендатора на заключение с ним договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ

Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.

Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды.

Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в п. 1 ст. 618 ГК РФ права необходимо выразить намерение о заключении с арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.

Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного прекращения договора аренды арендатор обязан незамедлительно письменно уведомить об этом субарендатора».

Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:

— имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (Определение ВАС РФ от 23.01.2014 N ВАС-19555/13);

— собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 N 15395/09).

Досрочное расторжение договора аренды и субаренды одновременно

Я (ИП), снимаю помещение для торговли, и одновременно сдаю часть этой площади в субаренду. Сейчас наступила необходимость досрочно расторгнуть основной договор аренды с собственником. Следовательно, надо расторгать и договор субаренды, а субарендатор делать этого не желает. В договоре субренды досрочное расторжение предусмотрено только при различных нарушениях договора, либо в судебном порядке. Есть ли возможность сделать это без суда?

п.с. В нашем договоре субаренды есть также как минимум одна важная ошибка — договор аренды по срокам превышает сроки основного договора аренды.

Ответы юристов (4)

Добрый день, Вячеслав.

При прекращении основного договора, договор субаренды прекращается в силу закона, расторгать в этом случае уже нечего.

Есть вопрос к юристу?

Согласно п.1 ст.618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

То есть когда Вы расторгните основной договор аренды — договор субаренды будет прекращен автоматически. Сообщите об этом в письменной форме Вашему субарендатору, а также о его возможности заключить договор аренды непосредственно с собственником.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Таким образом, даже если в договоре субаренды и имеется пункт о расторжении данного договора субаренды на названных условиях, данный пункт договора не будет иметь силы, т.к. ГК РФ имеет преюдициальное значение по данному правоотношению

Добрый лень, Вячеслав!

В силу статьи 618 Гражданского кодекса РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (если в самом договоре аренды не указано иное).

Положение о том, что срок договора субаренды превышает срок договора аренды противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. По общему правилу, если такое условие присутствует в договоре субаренды, то в любом случае договор субаренды считается заключённым на срок, не превышающий срок договора аренды.

Устно уажите Вашему субарендатору на ст. 618 ГК РФ и направьте ему письменное уведомление о досрочном расторжении договора в связи с расторжением основаного договора аренды соссылкой на указанную статью ГК.

Если будет необходимо пояснить субарендатору характер данного требования (обосновать его с юридической точки зрения) — обращайтесь! Если возникнут дополнительные вопросы — пишите в чат.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды

Здравствуйте! Вопрос касается расторжения договора аренды нежилого помещения. Снимаем помещение по договору субаренды, договор действует до мая 2017. Но 16 ноября по телефону владелец недвижимости сообщил, что договор с управляющей компанией (с которой у нас в свою очередь договор) был расторгнут 28 октября и надо подписать трехсторонние доп.соглашение. Но управляющая компания не уведомила нас за 30 дней, как предполагалось по договору, и должна депозитный платеж за последний месяц. В доп.соглашении написано, что владелец недвижимости не берет на себя никаких финансовых обязательств — обращайтесь в управляющую компанию, которой перечисляли деньги. В итоге, мы не можем вернуть деньги за май, т.к. управляющая компания будет банкротиться и отправляет в арбитраж. Подскажите, как лучше действовать, если мы не хотим продолжать арендовать помещение у недобросоветсных владельцев? — просить официальное уведомление от владельца недвижимости и еще месяц спокойно работать в офисе? Или нас в праве выставить из помещения? Ноябрь мы не оплачивали управляющей компании, но деньги вернулись. Владельцу недвижимости не платили, т.к. нас официально еще даже не уведомили о том, между первыми двумя компаниями нет договорных отношений.

Ответы юристов (8)

Договор субаренды привязан к основному договору аренды, обязанности Вас уведомлять у собственника нет, поскольку у Вас с ним вообще нет договорных отношений и соответственно нет взаимных обязательств друг перед другом.

Если не хотите снимать далее помещение, то остается только съезжать, а все претензии Вы вправе предъявлять только к арендатору, но не к собственнику.

ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Уточнение клиента

Но по сути вплоть по настоящий момент нас никто так и не уведомил о смене стороны в договоре и необходимости заключить доп.соглашение. По договору должны уведомить в за 30 дней. Если мы не согласимся подписывать задним числом нас могут выселить в один день? Какой порядок процедуры расторжения договора, если компания с которой мы заключали, расторгнула договор с собственником?

25 Ноября 2016, 17:23

Есть вопрос к юристу?

Уважаемая Ольга Олеговна! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги примите следующее:

по уму надо смотреть документы, — что и как.

Если у Вас есть только телефонное сообщение от собственника помещения без каких-либо уведомлений со стороны Арендатора, — здесь вопросы.

Или тогда уж заключайте соглашение о расторжении договора субаренды между Арендатором и Субарендатором.

Документы надо однозначно видеть, так как здесь все на усмотрение сторон.

Уточнение клиента

Спасибо! Сейчас самое главное понять, какая процедура расторжения договора аренды? как по закону будет поступать собственник?

25 Ноября 2016, 17:28

Уважаемая Ольга Олеговна!

В дополнение на Ваше уточнение:

Если мы не согласимся подписывать задним числом нас могут выселить в один день? Какой порядок процедуры расторжения договора, если компания с которой мы заключали, расторгнула договор с собственником?

Задним числом ничего и не подписывайте. Никто произвольно Вас «выкинуть» не может.

Порядок же расторжения договора субаренды — надо смотреть сам договор, — так как все четко должно было быть прописано там (если серьезно относились к заключению договора субаренды и продумывали данный момент).

А так, уведомление плюс соглашение о расторжении. Но опять же надо смотреть что? Правильно, документы.

Согласно п.1 ст.618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Вы как субарендатор при этом имеете право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в Вашем пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Обратитесь к арендатору с соответствующим предложением.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Какой порядок процедуры расторжения договора, если компания с которой мы заключали, расторгнула договор с собственником?
Ольга Олеговна Чухонцева

А никакого порядка нет. Он прекращен в силу закона.

Да, должны были уведомить, но должен был арендатор, а не собственник, в этом вся сложность.

Да, могут выселить.

Сейчас Вам просто нужно съехать и подписать соответствующий акт о том, что собственник осмотрел помещение и претензий не имеет. Далее все вопросы решаются уже с арендатором.

Вам просто достаточно подписать акт о передаче помещения, в котором собственник отметит, что помещение осмотрел и к Вам претензий не имеет.

Уважаемая Ольга Олеговна! Конечно, надо видеть все. Так, вроде все понятно. Арендатор «съехал», его права перешли к Вам. Да, такое вполне может быть 3-х сторонним.

Как только все подпишут, дополнительно чего-то заключать с Арендатором Вам как Субарендатору уже не надо.

Возможную корректировку стоит только сделать по акту приема — передачи (передаточному акту).

В Вашем случае договор субаренды прекратил свое действие. Вы, как Субарендатор, имеете право на заключение договора аренды на оставшийся срок. Если Вы хотите далее пользоваться помещением, то Вам необходимо направить Арендодателю письменное требование о заключении с Вами договора аренды на условиях договора субаренды до определенного Вами срока. К письму -требованию о заключении договора аренды приложите подписанный договор аренды с условиями договора субаренды. А также приложите договор субаренды. Письмо направьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Если Арендодатель откажется заключать с Вами договор, Вы вправе потребовать в судебном порядке заключить

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть договор субаренды

Субаренда — это передача имущества или его часть, находящегося в аренде, во временное пользование третьим лицам.

Соглашение составляется на определенный срок, не превышающий срок действия договора аренды, составленный с собственником. Документ автоматически расторгается при наступлении указанной в нем даты.

Но в некоторых ситуациях требуется досрочно расторгнуть договор, и как это сделать правильно, рассмотрим далее.

Субаренда — это особый вид юридических сделок, заключающийся в передаче имущества во владение третьим лицам. Ее суть аналогичная обычной аренде, но с одним отступлением.

При субаренде в сделке принимают участие три стороны — собственник, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости сдает помещения в аренду арендатору.

Арендатор заключает договор с субарендатором и за определенную плату определяет во временное пользование часть имущества.

Субарендатор несет ответственность за сохранность вверенного имущества и использование его по назначению.

Но в случае несоблюдения данного требования, собственник предъявляет требования арендатору, который должен регулировать отношения с субарендатором.

Субаренда выгодна в тех случаях, когда арендатор не использует часть помещений, и они простаивают.

Получая от третьего лица оплату за использование недвижимости, арендатор снижает собственные расходы.

Согласие собственника обязательно, он может завысить арендную плату, но только при пролонгации договора на новый срок.

Условия заключения сделки

Основным условием заключения договора о субаренде является согласие собственника на данную сделку.

Он должен написать письменное заявление о том, что не имеет претензий к арендатору и согласен на передачу имущества во владение еще одной стороне.

Контролировать процесс сделки и выполнения условий договора собственник не должен, претензии и требования предъявляются арендатору.

Видео: досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Если договор оформляется без согласия собственника, то он не имеет юридическую силу.

Исключения составляют случаи, когда изначально, при составлении соглашения аренды, владелец имущества указывает о том, что не против субаренды его собственности.

В договоре субаренды должно быть указано описание имущества, его адрес, метраж, состояние, наличие бытовой техники, мебели и т.д. Это снижает риски субарендодателя.

Договор подлежит регистрации в Росреестре при условии, что он составляется на срок более 12 месяцев.

За официальное оформление документа потребуется заплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей для физических лиц и 22 тысяч рублей для юридических лиц.

Законодательные акты

Субарендные отношения регламентируются несколькими законодательными актами:

Действуя в рамках законодательства, субарендодатель может грамотно составить договор, который будет иметь юридическую силу.

Возможные риски

Субаренда несет в себе риски для каждой стороны, что требует предельной внимательности при составлении договора:

Соглашение о расторжении договора субаренды

Действие договора субаренды напрямую зависит от условий соглашения аренды. Если в отношении последнего действует досрочное расторжение, то и отношения между субарендатором и субарендодателем прекращаются автоматически.

Данное правило регламентировано статьей 618 ГК РФ. Но в договоре аренды могут быть указаны другие условия.

Так, если собственник заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с субарендатором, то в соглашение включается отдельный пункт.

Он указывает на то, что при досрочном расторжении договора аренды, сделка с субарендатором остается действительной.

В этом случае субарендатор автоматически становится арендатором. Переоформлять договор не требуется.

Новый арендатор также получает права на сдачу в субаренду части вверенного ему имущества.

После окончания срока действия договора субаренды, соглашение расторгается автоматически и не требует составления дополнительных документов.

Единственное, что потребуется сделать — это принять переданное для аренды имущество, оценить его состояние и, по необходимости, забрать плату за коммунальные платежи.

Земельного участка

Договор субаренды земельного участка оформляется с согласия собственника и подлежит обязательной регистрации.

При составлении документа субарендатор должен ознакомиться с соглашением на аренду имущества.

Если договор имеет ограниченный срок действия, то право распоряжаться землей по субаренде можно только данный период.

Договор субаренды земли может подлежать автоматической пролонгации в соответствии с продлением договора аренды.

В этом случае расторгнуть документ можно двумя способами:

  1. Расторгнув договор аренды с собственником.
  2. В суде.

Автоматическая пролонгация невыгодна субарендодателю. При необходимости досрочного расторжения договора сделать это можно только при нарушении условий соглашения. И доказать это придется в суде.

В иных случаях досрочное расторжение не предусмотрено. Аналогичная ситуация с расторжением соглашения со стороны субарендатора.

Он имеет право расторгнуть договор в любые сроки, но возврат арендной платы возможен только в добровольном порядке.

Нежилого помещения

При досрочном расторжении договора субаренды сторонами составляется соглашение. В нем появляется необходимость, когда одна из сторон принимает решение о прекращении действия контракта.

Какой возможный срок субаренды нежилого помещения, читайте здесь.

Соглашение дает защиту обеим сторонам:

Порядок расторжения договора зависит от его формы. Соглашение бывает срочным и бессрочным.

В первом случае документ оформляется на определенный период, устанавливаемый сторонами. И досрочно расторгнуть контракт можно только при серьезных нарушениях условий субаренды.

При бессрочном договоре стороне, которая желает прекратить действие документа, необходимо обратиться ко второму участнику сделки за 3 месяца и уведомить о своих намерениях. Отказ в данном случае будет неправомерен.

На нежилые помещения также распространяется правило, что прекращение договора субаренды наступает при расторжении договора аренды.

Если же собственником выступает инициатором прекращения сделки, то ему потребуется расторгнуть договор сначала с субарендатором, а потом с арендатором.

По инициативе субарендатора

Субарендатор — это лицо, которое на основании договора получает право временно пользоваться имуществом, переданным субарендодателем (он же арендатор у собственника).

По его инициативе также возможно расторжение соглашения, выбрав подходящий способ.

Причин для досрочного расторжения договора у субарендатора много:

  • ликвидация бизнеса;
  • отсутствие средств на оплату аренды;
  • расширение бизнеса, поиск более подходящей недвижимости;
  • покупка собственной недвижимости;
  • недовольство сотрудничеством с арендодателем и т.д.

Расторжение договора происходит одним из способов:

Другие веские причины

К веским причинам расторжения договора субаренды относится:

В любом из перечисленных случаев стоит решать вопрос мирным путем. Если переговоры не приносят ожидаемого результата, спор передается в судебную инстанцию.

Образец уведомления

На практике случаи нарушения договора субаренды встречаются часто, многие из них происходят не по вине сторон.

Например, бухгалтер субарендатора забыл перевести арендную оплату на счет субарендодателя. Поэтому перед расторжением договора требуется направить уведомление о своих намерениях.

В уведомлении следует указать свои претензии и попросить исполнить обязательства в сроки, установленные отправителем письма. Необходимо написать, что в случае неисполнения требований договор будет расторгнут.

Если от получателя уведомления не последует ответа, либо проблема останется неразрешенной, направляется второе письмо.

В нем требуется указать, что договор расторгается в одностороннем порядке по причине неисполнения условий контракта.

При этом желательно получить уведомлении о вручении письма. С этими документами жалоба направляется в суд.

Порядок и сроки

Кратко порядок расторжения договора субаренды можно описать последовательными действиями:

Если у субарендатора имеется задолженность перед субарендодателем, то он обязан погасить ее как можно раньше.

В ином случае суд вынесет решение о взыскании суммы задолженности и упущенной выгоды.

Сроки расторжения договора устанавливаются сторонами. Действие контракта прекращается автоматически при окончании периода предоставления имущества по соглашению аренды, если иное не предусмотрено документами.

Досрочное расторжение может осуществляться в любые сроки, при возникновении обстоятельств, препятствующих дальнейшему взаимоотношению сторон.

При нарушении условий договора и направлении уведомления с требованием выполнить принятые обязательства, ответ должен быть получен в течение 30 дней с момента получения письма. Аналогичный период потребуется выждать для решения возникшей проблемы.

Какие правовые последствия прекращения действия контракта

Если договор был зарегистрирован, после составления соглашения о расторжении контракта, необходимо обратиться в Росреестр с документами и заявлением, указав на прекращение действия документа.

После снятия с регистрации сделка считается расторгнутой, и требовать исполнения каких-либо обязательств стороны не имеют права.

Все вопросы, касающиеся передачи имущества, оплаты задолженности и другие моменты, должны решаться до составления соглашения.

Субарендатор обязан предоставить имущество по акту приема-передачи. Если произошла порча или утеря материальных ценностей, то выплачивается компенсация.

Сразу погашается имеющаяся задолженность. Например, если оплата за коммунальные платежи вносится после окончания расчетного периода. У сторон не должно быть претензий друг к другу.

После составления соглашения о расторжении договора, стороны не имеют права требовать исполнение обязательств контракта.

Поэтому имущество при приеме изучается детально, для своевременного выявления порчи для предъявления материальных претензий.

Как происходит регистрация договора субаренды в Росреестре, читайте здесь.

О заключении дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения, читайте здесь.

Расторгать договор субаренды нужно грамотно, учитывая правила действующего законодательства.

При возникновении спорных или конфликтных ситуаций проблема решается в судебном порядке.

Получить ответы на конкретные вопросы можно у юриста, изложив ситуацию и требования.