Почему не продать земельный участок

Оглавление:

Земельный участок: как разделить и продать

Могут ли владельцы участка земли разбить его на два и один продать? Вопрос далеко не праздный в суровые времена. Такой вопрос возникает, когда земля достается в собственность нескольким наследникам. «Собственник» выяснил все тонкие моменты подобной предпродажной подготовки раздела земли.

Раньше, в советское время, «в одни руки» давали лишь 6 соток земли, и поделить их было невозможно. Сегодня можно прикупить сколь угодно земли, и раздел владений тоже возможен. Вместо того чтобы продавать весь участок целиком, есть вариант – выделить часть земли и продать именно ее.

Если владелец участка один

Допустим, у гражданина есть земельный участок, который он желает разделить на два участка, а затем продать.

Для начала владельцу потребуется обратиться в специализированную компанию в области геодезии и землеустройства, представитель которой проведет весь комплекс процедур по разделу участка (межевание).

После межевания, получив необходимые документы, пора идти в Роснедвижимость (новое название – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), чтобы два новых участка были поставлены на кадастровый учет, а старый участок снят с учета.

Когда документы об этом получены, владелец уже может обратиться в регистрационную палату (новое название – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) для регистрации права собственности на два новых участка. В результате у владельца на руках должны быть два свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Если владельцев несколько…

Если земельный участок находится в собственности нескольких лиц, то есть является общей собственностью, то возможны варианты.

Если два собственника договорились между собой разделить один участок на два земельных надела, то проводятся такие же процедуры по разделу земли, как с одним владельцем (межевание, землеустройство, кадастр, регистрация). В документах указываются два владельца. Результат таких действий – два участка, каждый из которых будет по-прежнему находиться в общей собственности.

Логично, впрочем, что чаще используется другой вариант: один участок разделяется на два, но каждый собственник получит по одному участку. То есть общая собственность на землю прекратится, а бывший сособственник большого участка будет уже единоличным собственником половины (или другой части) участка. Для этого между собственниками должно быть составлено соответствующее соглашение еще в самом начале процесса межевания.

Исключения из правил

По закону при разделе земли образуются несколько участков, а вот земельный участок, из которого образуются новые участки, прекращает свое существование. Но для этого правила есть одно исключение, которое касается земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан.

Раздел таких земель осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение, разделение или объединение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе большого участка, принадлежащего товариществу, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Пара слов о межевании

Чтобы провести межевые работы, нужно обратиться в специальную организацию, которая занимается землеустроительными работами. Увы, избежать этой дорогостоящей процедуры не получится: в соответствии с законом при изменении границ (а раздел земли и есть изменение границ) земельного участка землеустройство проводится в обязательном порядке.

Межевание включает в себя следующие работы:

  1. подготовительные работы;
  2. составление технического проекта;
  3. уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;
  4. определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками;
  5. определение координат межевых знаков;
  6. определение площади объекта землеустройства;
  7. составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;
  8. формирование землеустроительного дела;
  9. утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.

После завершения всех землеустроительных работ собственник(и) получит на руки межевое дело (межевой план). Это документ необходим для кадастрового учета. Отметим, что многие землеустроительные организации помимо основной услуги предлагают и дополнительные – по кадастровому учету и даже по государственной регистрации права собственности на вновь образованные участки. Можно выбрать: заплатить посредникам или пройти все дальнейшие процедуры самостоятельно. В первом случае экономится время, во втором – деньги.

Самостоятельно пройти кадастровый учет

По закону кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости. Так что ставить на учет придется два новых участка, и делать это нужно по месту нахождения земли.

Собственник может подать на учет двумя способами: лично или посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении (то, что документы получены соответствующей службой, подтверждает расписка, полученная так же по почте). Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем или его представителем лично, то выдается расписка в получении с указанием их перечня и даты получения.

В пакете документов должно быть:

  • заявление о кадастровом учете;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;
  • межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);
  • документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости).

Постановка на кадастровый учет осуществляется в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения всех необходимых документов. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере.

Собственнику как итог кадастрового учета выдается кадастровый паспорт на каждый новый участок.

Финальная стадия – государственная регистрация

Для данной операции необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности (500 руб. за каждый участок);
  • кадастровые паспорта на землю;
  • нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель;
    правоустанавливающие документы на землю, из которой произошло разделение.

Все документы подаются в регистрационную службу по месту нахождения земельных участков. Процесс регистрации занимает до 1 месяца. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то через месяц собственник получит два свидетельства о праве собственности на землю.

Теперь полноценный хозяин двух оформленных по всем правилам закона земельных участков может смело продавать любой из них.

О чем еще нужно знать?

  • Для того чтобы узнать, можно ли вообще разделить участок, необходимо обратиться в местную администрацию (архитектурный отдел) с вопросом, какой минимум по площади может быть у участка (как правило, такие предельные размеры устанавливаются градостроительными регламентами). Далеко не каждый участок можно разделить так, как хочется. Например, если у вас в собственности 6 соток, то вряд ли местными нормативно-правовыми актами разрешено делить его на 5,5 и 0,5 соток.
  • Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов.
  • Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
  • Не допускается раздел, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
  • Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.
  • Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки.
  • У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.
  • Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Могу ли я продать земельный участок

У меня есть земельный участок. Из документов только домовая книга. Могу ли я его продать?

Добрый день, нет, домовая книга-эо документ, относящийся к дому, а не к участку. На участок должен быть документ, подтверждающий право собственности.

Могу ли я продать земельный участок выделенный мне как участнику боевых действий? 89875547096

Законодательство, само по себе — этого не запрещает. Просто смотрите документы, подписанные Вами при получении участка — не брали ли Вы на себя какие-либо обязательства по этой части.

Могу ли я продать земельный участок, мне его выделило государство на строительство как многодетной семье.

Да можете, если Вы его оформили в собственность.

Могу ли я продать земельный участок, купленный 4 месяца назад?

Здравствуйте! Да, безусловно можете.

Конечно, можете продать. Если Вы собственник и право зарегистрировано. Хоть один день назад. Ст.8.1,ст.454 ГК РФ.

Такой вопрос. Дом не оформлен а земельный участок оформлен могу ли я продать ту часть земли на которой не стоит дом. Или продать полностью землю но чтоб дом остался у меня. Как это правильно сделать?

Продать полностью землю не можете, так как для дома тоже нужна земля. Можете размежевать участок, поделить на два, при условии соблюдении норм о минимальном размере вновь образуемого участка для ИЖС. И тогда поставить на кадастр. Зарегистрировать право на землю, ст.8.1 ГК РФ.И только потом подат участок, которые не под домом.

Могу ли я продать земельный участок который находится в моей собственности и 1\2 части частного жилого дома, которая находится на моем участке.
Надо ли выделять и кадастрировать часть земли под моей долей дома для продажи?

Здравствуйте, Алексей. Вы вправе продать свою долю земли и дома. Согласно ст. 250 ГК РФ 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Таким образом, Вы вправе продать свои доли земли и дома, сначала предложив их покупку другим совладельцам.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Скажите могу ли я продать земельный участок не проводя межевание?

Здравствуйте, Евгений Анатольевич! Законно продать земельный участок без межевания возможно, но такая сделка связана с риском. Владелец надела вправе самостоятельно принимать решение о его необходимости. Осуществить продажу можно, если приобретатель не против, что земля реализуется без установленных границ. При возникновении конфликтных ситуаций с хозяевами соседних наделов их придется решать в суде. В соответствии с требованиями ФЗ-122 и внесенными поправками в ФЗ-447. Регистрация земельных площадей, выдаваемых для сада, огорода, дачи, гаража или под ИЖС, при отсутствии в реестре их координат, приостанавливается с 01.01.2018 г. то есть их нельзя будет продавать и оформлять их в собственность. Удачи Вам и всего доброго!

Купил земельный участок, могу ли я продать его не оформляя на себя в рег палате?

Уважаемый Макс г. Самара! 1) Купить-Продать Земельный участок по Договору купли-продажи можно только у его Собственника (ст.209 ГК РФ), если: — ЗУ присвоен кадастровый номер; — на ЗУ имеется Кадастровый паспорт — на ЗУ зарегистрировано Право собственности в Росреестре или БТИ субъекта РФ и данное право подтверждается ВЫПИСКОЙ из Реестра прав, а НЕ только Свидетельством о праве собственности. 2) если данный Земельный участок является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на ПРОДАЖУ Земельного участка (ст. 34 СК РФ). 3)все переговоры по купле-продаже данного Земельного участка необходимо вести только с СОБСТВЕННИКОМ данного Земельного участка, либо с его полномочным Представителем, имеющим на это нотариально удостоверенную Доверенность (ст.185 ГК РФ). Кроме того, Купить — Продать Земельный участок: — по нотариальной доверенности – НЕЛЬЗЯ; — по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ; — МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.160 ГК РФ) Именно Договор купли-продажи ЗУ будет являться документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности на ЗУ в Росреестре РФ субъекта. Желаю вам удачи Владимир Николаевич г.Уфа 27.05.2018 г.

Здравствуйте! Право собственности на недвижимое имущество. В том числе земельный участок. Подлежит гос. регистрации (пункт 1 статьи 131 ГК РФ). Поэтому. Вам необходимо осуществить гос. регистрацию права на участок, а затем заключать договор купли-продажи.

Перерегистрации прав собственности на недвижимость в росреестре является обязательным процессом в случае покупки или продажи земельного участка. Наличие договора купли-продажи не дает собственнику права в полной мере владеть недвижимым имуществом. Сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости вносятся в реестр прав на недвижимость (ст. 9 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ»О государственной регистрации недвижимости»).Согласно п.5. ст.1 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ»О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Для регистрации права стороны договора купли-продажи земельного участка обращаются в МФЦ или Рег. палату, предоставляют заявление, кадастровый паспорт, а также квитанцию об оплате гос. пошлины.

Могу ли я продать сад с домиком без межевания. На земельный участок и домик есть «зелёнка». Они приватезированы.

Домик можете продать, а вот для продажи земельного участка потребуется сделать межевание.-в целях установления границ участка. В противном случае сделка по продаже участка будет приостановлена.

Могу ли я продать земельный участок при задолженности судебным приставам?

Здравствуйте! Имеете право продать, если пристав не отправил постановление на запрет рег. действий в Росреестр. Всего доброго!

Могу ли я продать земельный участок. Егоров Илья Александрович 23.11.1990 смоленская обл. Г. Велиж.

Илья! Если Вы собственник земельного участка, то можете его продать. Собственник владеет, пользуется и распоряжается своей недвижимостью по своему усмотрению. Ну, и если, конечно, на эту недвижимость не наложен обеспечительный арест.

Могу ли я продать земельный участок и погасить часть долга перед судебными приставами.

Здравствуйте. Не вижу в Ваших действиях ничего противозаконного. Если это Ваш участок-Вы имеете полное право распоряжаться им по своему усмотрению. Всего Вам хорошего.

У меня долг перед судебными приставами. Могу ли я продать земельный участок и погасить часть долга.

Здравствуйте. Можете, почему нет. Если конечно судебными приставами не наложен запрет на регистрационные действия с данным участком.

Могу ли я продать или подарить арестованный за кредит земельный участок?

Добрый день, если наложено ограничение в Росреестре (арест), то ни продать, ни подарить Вы никому земельный участок не сможете.

Здравствуйте. 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Собственник может и дарить. Но по ст.55 Конституции РФ право можно и ограничить.

Я имею в собственности земельный участок и дом. Могу ли я продать его дочери за мат. капитал.

Здравствуйте. А дом продать имеете полное право, земельный участок Нет, его нужно за наличные деньги продавать, за материнский капитал нельзя.

Скажите, пожалуйста, могу ли я оформить в собственность и продать земельный участок, который получен от государства для ребенка инвалида под ИЖС? Ребенок несовершеннолетний.

Здравствуйте, Анна! В случае если земельный участок зарегистрирован на имя ребенка, то согласно ст.20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» для распоряжения имуществом подопечного требуется письменное разрешение органа опеки и попечительства. В противном случае вы вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению.

Могу ли я продать земельный участок выделенный как многодетной семье, что бы выкупить комнаты в коммунальной квартире.

Добрый день. Ответить на Ваш вопрос, не видя документов, которые у Вас есть на данный земельный участок. Если у Вас есть свидетельство о праве собственности на данный земельный участок и в нем не указано никаких ограничений га продажу данного земельного участка, то продать его можно. Все зависит от того — наложили на данный участок обременения или нет.

Ещё раз Здравствуйте! Скажите, могу ли я продать земельный участок купленный за маткапитал? По купала через риэлтора, нотариуса и подписан документ на собственность и строительство главой администрации.

Можете, но предварительно Вам надо исполнить обязательство по выделу доли всем членам семьи, а потом для продажи участка получить согласие органа Опеки. Ч.1 ст. 159.2 УК РФ Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. С Уважением, Адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Пожалуйста могу ли я продать земельный участок на котором стоял раньше дом и в нем были прописаны люди, дом сгорел и снят с учета, как быть с людьми которые Бали прописаны, мне надо их выписывать или нет?

Добрый день! Необходимо вызвать кадастрового инженера, который оформит акт о ликвидации объекта, сдать этот акт в кадастровую, получить справку об аннулировании сведений об объекте, на основании нее прекратить права на дом.

Могу ли я продать земельный участок полученый за третьего ребенка.

Если участок выдан в Вашу собственность, а Вы не подписывали никаких документов о его обременении в чью-то пользу — тогда можете.

У меня земельный участок стоимостью 3 млн. руб. Могу ли я продать участок за меньшую (чем кадастровая) стоимость? Нужно ли будет потом уплатить налог?

Здравствуйте. Вы можете продать участок по любой цене, но налог будет высчитываться 70 процентов от кадастровой стоимости участка. Налог нужно будет выплатить обязательно.

Могу ли я продать земельный участок получив его за третьего ребёнка.

Если земельный участок находится в долевой собственности всех членов семьи, то на продажу нужно получить разрешение органа опеки.

Могу ли я продать земельный участок выделенный многодетной семьи? Нам просто не хватает денег на покупку жилья.

Здравствуйте! Вы должны были земельный участок оформить в общую долевую собственность всех членов семьи, в том числе детей. В этом случае участок можно продать только с разрешения органа опеки.

Добрый день! Это возможно, но есть ограничения, поскольку должны быть выделены доли детям, то в силу ст. 37 ГК РФ, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, поэтому Вам стоит обратиться в опеку по этому вопросу.

Получила земельный участок как многодетная семья. Земля долевая. Могу ли я этот участок продать?

Доброе утро! Не могу точно утверждать, необходимо смотреть ваш порядок предоставления земельных участков многодетным семьям, который утверждается представительным органов вашего района. Вам земельный участок предоставили в аренду, или собственность?

Доброго времени суток. Нужно знать каким образом предоставлен участок. Он у вас сейчас в собственности? Продать можно только собственность.

Доброе утро, Гуля! каким образом вы получили данный участок — в собственность или в аренду? Есть ли в договоре ограничения по распоряжению данным участком? Необходимо видеть документы, чтобы ответить на ваш вопрос. У любой проблемы имеется решение, главное уметь его найти. Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!

Могу ли я продать или подарить земельный участок находящимся в аренде.

ДОБРОЕ ВРЕМЯ СУТОК НЕТ, ВЫ только МОЖЕТЕ уступить право аренды, с согласия арендодателя) другому лицу. УДАЧИ ВАМ, И ВСЕГО ХОРОШЕГО

Здравствуйте. Можете, если вы арендодатель, но с соблюдением условий ст.617 ГК РФ.ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165. 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Добрый день! Поскольку вы не являетесь собственником данного земельного участка, отчуждать его каким-либо образом вы не вправе — это чужое имущество. Максимум, что можете — с согласия собственника переуступить кому-то право аренды в пределах оставшегося по договору аренды срока.

Могу ли я продать земельный участок, если в графе есть обременение ипотека в силу закона? Покупали землю и брали займ на погашение мат. капиталом. И есть обязательство что если мы построим дом на этой земле то должны выделить доли всем. А если я не хочу дом строить на этой земле и хочу продать Ее?смогу ли я продать по закону? И какие будут ньюансы.

Доброго времени суток Если на землю наложено обременение, продать земельный участок невозможно, он находится у вас в залоге Удачи Вам. Анна Титова.

Здравствуйте! ВЫ никак не сможете совершать регистрационные действия по данному земельному участку, т.к. наложен запрет на совершение регистрационных действий. Удачи Вам!

Пока есть обременение, ничего продать нельзя. Нужно сначала расплатиться за земельный участок, снять обременение, потом можно продать.

Скажите пожалуйста могу ли я земельный участок приобретенный за областной мат капитал продать либо обменять на хорошее авто.

Здравствуйте. Если участок в Вашей собственности, то вы в праве распоряжаться им как хотите. Продавать, дарить и т.д. Но надо быть внимательным с налогом с продажи земельного участка, так как в собственности менее 5 лет.

Продажа земельных участков. Как провести сделку с наибольшей выгодой?

С очень интересной и полезной, с нашей точки зрения, статьей на наших страницах вновь выступает сегодня Виктор Щелоков — известный юрист, председатель Совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей. Как всегда, его материал содержит конкретные практические рекомендации самому широкому кругу землепользователей.

Рано или поздно большинство владельцев земельных участков и находящихся на них строений сталкиваются с необходимостью продать принадлежащую им собственность. Причины бывают самые различные: переезд в другой регион, желание купить другую недвижимость, материальные проблемы, просто возможность выгодно вложить полученные денежные средства и еще тысяча разнообразнейших причин.

Что нужно знать потенциальному продавцу, прежде чем приступить к активным действиям по продаже?

Весь процесс можно условно разбить на несколько последовательных этапов.

Во-первых, убедитесь в том, что вы имеете право продать свою землю и находящиеся на ней строения. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). То есть, у вас должны быть кадастровый паспорт с кадастровым номером на участок. При отсутствии этих документов никакая сделка с землей зарегистрирована быть не может. Если участок или строения на нем находятся в общей долевой собственности, заручитесь согласием на продажу у всех совладельцев. Для облегчения дальнейших процедур возможно оформление доверенностей на право продажи долей собственности от всех совладельцев в отношении одного из них, однако будьте готовы к тому, что покупатель захочет лично переговорить с каждым, чтобы убедиться в их намерениях или потребует их присутствия в нотариальной конторе — при оформлении договора купли-продажи в нотариальной форме, или в регистрирующем органе — при оформлении договора купли-продажи в простой письменной форме. В случае, когда согласия между совладельцами об условиях продажи совместной собственности достигнуть не удается, заинтересованная в продаже сторона обязана в первую очередь предложить выкупить ее долю совладельцам, а в случае их отказа от приобретения доли, и отказа от заключения нотариального договора между совладельцами о разделе собственности, в судебном порядке решить вопрос о выделе своей доли «в натуре». Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли.

Уточните фактическое соответствие границ участка и расположение построек, указанных в кадастровом паспорте. Проверьте, исполнены ли требования строительных, санитарных и противопожарных норм по планировке и застройке территории вашего земельного участка (требования существенно различаются в зависимости от категории земельных участков, предполагаемых целей использования, существующих градостроительных ограничений — по подземным коммуникациям, высотному регламенту, и многим другим параметрам). Выясните, нет ли обременении для продаваемого участка или строений, например, не находятся ли они в залоге, не заключен ли договор аренды, и т. п.

После того, как объект недвижимости юридически готов к выставлению на продажу, следует определиться с ценой. Вам нужно решить, по какой стоимости вы желаете продать свою собственность, а также минимальную цену, ниже которой производить продажу будет нецелесообразно. В первую очередь наведите справки, не планируются ли в вашей местности мероприятия, которые могут существенно повысить потребительскую ценность участка и, соответственно, увеличить его стоимость. К ним относятся: строительство и реконструкция подъездных дорог, проведение линий центрального водо- и газоснабжения, строительство поблизости железнодорожных станций, организация автобусного сообщения с городом, введение в эксплуатацию торговых и досуговых центров, благоустройство лесопарковых и прибрежных зон и т. п. При положительном ответе есть смысл подождать с продажей, а если вопрос о продаже носит срочный характер — заручитесь документальным подтверждением того, что мероприятия по благоустройству действительно запланированы и будут осуществлены в определенное время. Затем проанализируйте статистику продаж аналогичных объектов, расположенных поблизости. Информацию вы можете получить из специализированных изданий с объявлениями, Интернета, в агентствах по продаже загородной недвижимости.

При продаже достаточно дорогого объекта есть смысл заказать комплексное обследование приобретаемого объекта недвижимости в независимой специализированной юридической организации. Результатом такого обследования станет получение на руки официального заключения о соответствии объекта и предоставленных документов требованиям действующего законодательства, обоснование стоимости земельного участка и находящихся на нем строении, юридической и технической возможности дальнейшего строительства и модернизации.Подготовив документы и решив, сколько денег вы рассчитываете получить на руки в результате продажи, можно заняться поиском потенциальных покупателей. Начать лучше всего с оповещения владельцев расположенных в непосредственной близости от вас земельных участков о своих намерениях. Не исключено, что у кого-то из них есть намерение расширить бизнес, построить по соседству какие-то еще строения, которые не могут быть возведены на их участке по тем или иным ограничениям. Или их бизнес-партнеры (подрядчики) желают приобрести соседний земельный участок, с точки зрения оптимизации затрат, или еще по каким другим причинам. В этом случае ваш вариант будет для них особенно привлекательным, и вам удастся заключить сделку, не прибегая к помощи посредников и не прикладывая особых усилий.

Если соседей ваше предложение не заинтересовало — решите, будете ли вы продолжать поиск покупателя самостоятельно или прибегнете к помощи агентства, специализирующегося на продаже не просто недвижимости, а именно земельных участков, причем с учетом специфики вашего земельного участка. Для самостоятельной продажи владельцы обычно дают объявления в максимально возможное число газет объявлений, специализированных журналов и, по возможности, размещают информацию в Интернете. Также есть смысл проявить инициативу и отслеживать в указанных источниках информации объявления лиц, желающих совершить покупку, отзваниваясь по заинтересовавшим вас объявлениям.

Продажа через агентство потребует меньших усилий с вашей стороны, но к выбору агентства необходимо отнестись со всей серьезностью. Скорее всего, вам предложат заключить «эксклюзивный договор», согласно которому вам на определенный период времени будет запрещено обращаться в другие агентства или к частным посредникам. Даже если вы найдете покупателя самостоятельно, то вы все равно будете должны заплатить оговоренные договором комиссионные агентству, с которым у вас заключен договор. При выборе агентства уточните, с какого времени оно работает, какие сделки были им проведены в текущем году, какие еще объекты недвижимости в настоящее время выставлены на продажу.

При общении с агентством, а впоследствии и с потенциальными покупателями будет разумно дать максимально полную и объективную информацию о продающемся объекте, что в дальнейшем избавит вас от многих безрезультатных просмотров.

Также есть смысл сделать большое количество фотоснимков и видеосъемку всех строений внутри и снаружи, земельного участка, прилегающей местности в разное время года, особенно, если просмотры будут осуществляться в осенний или весенний периоды, когда загородная местность имеет наименее привлекательный вид. Если вы постоянно живете в городе, вам наверняка будет проще вначале встретиться с покупателем, подробно рассказать о своем предложении, просмотреть фотографии и только после этого вместе решить, есть ли смысл ехать за город для осмотра объекта на месте. Одним словом, ваша задача — отсечь до просмотра людей, которые заведомо в дальнейшем не проявят интереса к покупке и, наоборот, заинтересовать потенциальных покупателей, отметив наиболее привлекательные аспекты вашего варианта. Готовясь к просмотрам, не забывайте, что вы продаете землю и строения, а не предлагаете находящиеся в них вещи. В ожидании покупателей лучше убрать с глаз дорогую технику и аппаратуру, особенно ту, которая может быть легко разобрана и вынесена, другие предметы, которые могут заинтересовать потенциальных воров, которые могут придти «на разведку» под предлогом осмотра продающейся недвижимости. Также не стоит вести с покупателями и агентами разговоры, не относящиеся к сделке — обсуждать свои личные проблемы, планы, рассказывать о причинах, по которым вы продаете земельный участок и т. п.

Итак, в результате больших или меньших усилий вам удалось найти покупателя и придти с ним к соглашению о цене, за которую вы продадите ему недвижимость. На этом этапе часто встает вопрос, какая сумма будет указана в нотариальном договоре купли-продажи. Следует иметь в виду, что в случае признания в дальнейшем сделки недействительной в судебном порядке по тем или иным причинам, вы будете должны вернуть сумму, указанную в договоре. Поэтому в случае завышения официальной цены против фактической рискует продавец, то есть вы, а при занижении — покупатель.

Если сделка проводится между близкими родственниками или лучшими друзьями (что в наше время не редкость) и присутствует абсолютное доверие друг к другу, то очень часто переход права собственности оформляется договором дарения. Полностью освобождаются от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. К близким родственникам относятся наследники первой и второй очереди, т. е. дети, супруги дарителя, полнородные и неполнородные братья и сестры дарителя, его бабушка и дедушка, как со стороны матери, так и со стороны отца.

Во всех остальных случаях рекомендую оформлять договор купли-продажи, указав в нем реальную сумму сделки. При оформлении договора желательно сразу сделать несколько нотариально заверенных копий. Они могут вам понадобиться, например, для досрочного расторжения договора страхования строений (продажа имущества является основанием возврата уплаченных страховой компании денег за те месяцы, в которые вы уже не являетесь собственником), для предоставления в налоговую инспекцию с целью прекращения взимания с вас земельного налога, если туда своевременно не поступили сведения об изменении собственника и других аналогичных случаев.

Особенности купли-продажи земельных участков

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости».

Понятие купли-продажи земельных участков

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

Особенности купли-продажи земельных участков

В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:

  • обременениях, существующих в отношении участка;
  • ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.

Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:

  • обременениях;
  • ограничениях разрешенных видов использования;
  • разрешении на застройку;
  • использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
  • свойствах почвы;
  • иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.

Объект купли-продажи земельных участков

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.

Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право.

Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

Частный случай: продажа долей

Участок может принадлежать заинтересованным лицам на праве:

  • общей совместной собственности;
  • общей долевой собственности.

Совместная собственность без определения долей. Наиболее распространенный случай возникновения такого правового режима земельного участка – покупка в браке (ст. 34 Семейного кодекса России).

Каждый из участников общей совместной собственности на участок вправе продать этот объект в целом с письменного согласия остальных совладельцев (ст. 253 ГК РФ). Для целей госрегистрации согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Чтобы продать долю в праве общей собственности на участок, ее сначала необходимо выделить, то есть изменить режим общей совместной собственности на общий долевой. По умолчанию доли всех совладельцев признаются равными.

Другой вариант разрешения этой проблемы: выдел нового земельного участка в натуре по правилам ст. 11.5 ЗК РФ.

Долевая собственность. Лицо, которому принадлежат имущественные права на участок, стоит перед выбором.

  • продавать «что есть», то есть имущественное право;
  • инициировать выдел земельного участка.

Когда речь идет о продаже другим дольщикам, выдел участка обычно не актуален. Процедура проста: на основании договора сторон в ЕГРП вносятся изменения о распределении долей контрагентов. Доли остальных совладельцев, сведения об участке остаются прежними.

Выдел земельного участка предполагает:

  • создание нового объекта недвижимости;
  • изменение площади и границ исходного участка.

Соответственно, требуется разработка землеустроительной документации, постановка на кадастровый учет в ГКН и государственная регистрация в ЕГРП.

Выдел не всегда возможен технически и зачастую сопровождается спорами с другими дольщиками. Тем не менее, выделенный участок как объект продажи более привлекателен для сторонних лиц, а его продажная стоимость обычно выше, чем цена доли.

Кроме того, выдел участка в натуре позволяет при необходимости обойти правило о приоритетном праве других дольщиков на выкуп реализуемых долей (ст. 250 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.

Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

  • ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
  • продажную стоимость;
  • срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
  • любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

  • для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
  • для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка – это гражданско-правовая сделка, в рамках которой продавец земельного участка обязуется передать принадлежащий ему на законных основаниях участок в собственность покупателя. Последний, в свою очередь, обязуется принять участок в собственность и уплатить его стоимость. Приведенное определение вытекает из содержания ст. 454 ГК РФ «Договор купли-продажи».

Стоит обратить внимание на формулировки «обязуется передать» и «обязуется уплатить» вместо возможных «передает», «уплачивает». Рассматриваемая сделка имеет консенсуальную конструкцию.

Другими словами, продажа считается свершившимся фактом не в момент подписания договора и даже не в момент его регистрации в ЕГРП, а только после передачи земельного участка в натуре. Это событие удостоверяет передаточный акт (ст. 556 ГК РФ).

Есть и другие особенности купли-продажи земельных участков. Из всех обязательств сторон наименее очевидным для обывателя является обязательство принять участок.

На практике оно заключается в необходимости:

  • обратится в органы Росреестра или МФЦ (по согласованию с продавцом) за оформлением документов;
  • подписать передаточный акт.

На собственника возложено бремя содержания имущества и ответственность за него (ст. 210 ГК РФ). Применительно к земельным участкам речь идет, например, о целевом использовании, сохранении межевых знаков, в некоторых случаях – о поддержании плодородия и проведении мелиоративных работ.

Учитывая исключительную значимость земель для государства и общества, правительство предусмотрело информационно-правовую систему, в рамках которой собственник земель, ответственный за их содержание, всегда четко установлен.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Договора рассматриваемого вида должны соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ. Письменная форма для них обязательна. Примечательно, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).

Это правило значимо, поскольку в большинстве случаев на основании ст. 434 ГК РФ возможно признание соглашением двух отдельных документов:

  • предложения о заключении сделки, могущего исходить как от продавца, так и от покупателя и содержащего все важные условия (оферта);
  • согласие второй стороны (акцепт).

Сделка может быть удостоверена нотариально по желанию сторон. Она подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

Если нотариус не привлекается, нужно позаботится о юридической грамотности соглашения. Лучше доверить сопровождение процедуры юристу, риэлтору или иному специалисту по недвижимости.

Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

Госпошлина за регистрации прав собственности на участок в ЕГРП согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ:

  • общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
  • на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
  • на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.

Госпошлина за совершение нотариальных действий, подлежащая зачислению в государственную казну (услуги нотариуса оплачиваются отдельно) согласно ст. 333.24 НК РФ:

  • заверение доверенности – 200 руб.;
  • освидетельствование подлинности подписи – 200 руб. (по 100 руб. за подпись)

Нотариальный тариф за удостоверение купли-продажи участка согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Примеры:

  • супругу, родителям, детям, внукам при стоимости участка до 10 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости участка согласно оценке;
  • остальным лицам при стоимости участка до 1 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,4 стоимости участка согласно оценке.

Услуги риэлтора и нотариуса оплачиваются по договоренности. Запрашиваемая сумма зависит от региона деятельности и личных амбиций. Так, разница в цене нотариальных услуг в Москве и провинциальном городке может достигать кратных значений.

Но если заявление-согласие или доверенность можно оформить у любого нотариуса страны, то в отношении продажи участка действует жесткая территориальная привязка. Такой договор может удостоверяться только нотариусом округа, в пределах которого он расположен.

Условия договора купли-продажи земельного участка

Существенными условиями рассматриваемого договора согласно ГК РФ являются условия о:

  • предмете (земельном участке);
  • его продажной стоимости.

Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре.

Это, среди прочего:

  • состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения);
  • порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее;
  • распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию);
  • дата и порядок подписания передаточного акта.

Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным.

Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений:

  • о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей);
  • об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец);
  • об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами.

Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора.

Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом.

Заключение договора купли-продажи земельного участка: ключевые этапы

1. Преддоговорные процедуры, которые могут разниться в каждом конкретном случае и мало урегулированы законодательством:

  • поиск подходящего контрагента самостоятельно, через знакомых или профессиональных посредников (сопровождение сделки риэлтором – платная услуга, по поводу чего заключается отдельный договор);
  • устные или письменные переговоры, по желанию сторон – с помощью уполномоченных доверенностью или действующих без нее посредников;
  • согласование перечня содержания и существенных условий сделки;
  • составление и согласование проекта договора.

2. Подготовка документов. Основной груз ложится на продавца. Он должен представить регистратору все правоустанавливающие, технические и кадастровые бумаги. При необходимости продавец получает нотариальное заверенное согласие брачного партнера.

Обе стороны могут уполномочить на представительство своих интересов при подписании и регистрации договора третьих лиц нотариальной доверенностью. Также необходимо провести уплату госпошлины за регистрационные действия.

3. Обращение к регистратору со всеми надлежащими документами.

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка

Введение системы государственной регистрации недвижимости ознаменовало отказ от понуждения сторон к принудительному нотариальному удостоверению договоров с земельными участками. Стороны не обязаны заверять подобные сделки.

По желанию за соответствующую плату можно:

  • удостоверить предварительный и/или основной договор купли-продажи участка в целом (гл. X Основы законодательства РФ №4462-I);
  • заверить подписи сторон под такими договорами (гл. XIII Основ).

В первом случае нотариус несет полную ответственность за содержание сделки, удостоверяемой им в целом, в том числе имущественную. Он проверяет юридическую чистоту договора, в том числе:

  • принадлежность участка продавцу;
  • отсутствие арестов и обременений, исключающих продажу;
  • дееспособность и вменяемость сторон, понимание ими сути заключаемого соглашения.

Во втором случае нотариус не имеет отношения к содержанию сделки, но подтверждает, что указанные в договоре лица действительно подписали документ в его присутствии. Он проверяет их личность на основании представленных документов.

Существует два предварительных действия, к совершению которых могут привлекаться нотариусы. Формально данные действия не имеют отношения к удостоверению продажи участка и могут производиться заранее другим нотариусом.

  • доверенности на заключение договора купли-продажи участка, передачу/принятие денег, подачу необходимых документов, участие в бюрократических процедурах в интересах и от имени доверителя;
  • согласия на продажу участка, приобретенного в браке и вошедшего в состав общенажитого имущества.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Пакет документов, необходимый для проведения госрегистрации, нужно уточнять применительно к каждому конкретному случаю.

Примерный список следующий:

  • заявление о регистрации права;
  • документы продавца и покупателя: общегражданские паспорта для физических лиц; регистрационные документы и приказ о назначении директора либо доверенность – для юридических;
  • необходимые правоустанавливающие документы на участок, удостоверяющие основания обретения права собственности продавцом (например, свидетельство о праве на наследство, договор мены, решение о приватизации);
  • правоподтверждающие документы на участок (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП);
  • кадастровый паспорт участка;
  • нотариальное согласие на отчуждение от супруга-продавца;
  • заверенное печатью согласие органа опеки на продажу участка несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • передаточный акт;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Предоставленные сторонами документы, в том числе проект договора, проходят юридическую экспертизу. Если необходимые бумаги в порядке и госрегистратор не выявил обременений, препятствующих отчуждению, проводится основная процедура.

Договор подписывается обеими сторонами в присутствии чиновника территориального органа Росреестра либо МФЦ после предъявления документов, удостоверяющих личность.

Регистратор убеждается, что договор действительно подписан лицами, которые указаны в качестве подписантов (сторон или их представителей). Он проставляет на договоре, как основном правоустанавливающем документе, отметки о проведенной регистрации.

Регистратор выдает новому собственнику, по его усмотрению, один из таких правоудостоверяющих документов:

  • бумажное свидетельство о госрегистрации;
  • бумажную или в электронной форме выписку из ЕГРП.

Срок регистрации договора купли-продажи земельного участка

О данном сроке зачастую говорят в двух контекстах:

  • срок на обращение сторон к госрегистратору;
  • срок проведения процедуры госрегистрации вновь возникших прав в ЕГРП.

Что до первого, то он не установлен. Стороны вправе обратится в Росреестр или МФЦ в любой момент после формирования проекта соглашения. Следует помнить, что по правилам ст. 551 ГК РФ договор в отношении участка не вступает в силу до момента регистрации в ЕГРП.

Согласно ст. 13 Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура длится максимум 10 рабочих дней с даты обращения, а если заявитель доносил документы – 10 рабочих дней с момента предоставления всех необходимых бумаг.

Если госрегистратор обоснованно сомневается в законности действий сторон (выявлены поддельные документы или противоречивые данные), он вправе приостановить процесс на месяц. Если по пришествию этого срока проблемы устранены – переход прав регистрируется, если нет – следует официальный отказ, который подлежит обжалованию в суде (ст. 19 №122-ФЗ).

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Недействительность соглашения влечет реституцию. Иными словами, правовые последствия договора с земельным участком отменяются: земля полежит возврату продавцу, денежные средства – покупателю.

Расторжение договора – это несколько иное. Действительность первичного соглашения в этом случае под сомнение не ставится.

Учитывая, что переход прав на участок является результатом внесения соответствующих сведений в ЕГРП, вопросом о расторжении купчей задаются только лица, которые уже провели ее госрегистрацию. У тех, кто к регистратору еще не обращался, ситуация проще: достаточно не идти в МФЦ или Росреестр.

Исходя из содержания ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора должно иметь ту же форму, что и договор.

Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением.

При обращении к регистратору предоставляется обычный пакет документов, а также:

  • соглашение о расторжении;
  • обратный передаточный акт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).

Для такого дела требуется грамотное юридическое сопровождение. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным.

В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ. Для МФЦ или Росреестра достаточно заявления выигравшего разбирательство истца. Присутствие ответчика и передаточный акт не требуются.