Опасности сдачи квартиры аренду

Оглавление:

Возможные риски при сдаче квартиры в аренду

1. Риск различных поломок и порчи мебели, техники, интерьера

Очень часто люди относятся к чужому имуществу как захватчики, которым на 24 часа отдан город на разграбление. Они считают, что раз хозяин получает арендную плату, с имуществом и бытовой техникой можно не церемониться. Как в сказке про Малыша и Карлсона, «ничего, дело житейское». И самое обидное, что так ведут себя иногда даже родственники или добрые знакомые, которым арендатор сдаёт квартиру иногда за символическую плату. Пьяная компания может открывать пивные бутылки об подоконник, открывать двери ногами и бросать окурки на пол. Некоторые квартиранты считают нормальным, например, притащить в квартиру мотоцикл и перебирать его дома, потому что на улице холодно. Ничего, что масляное пятно на ламинате уже ничем не выводится, а на обоях след от колеса! Что удивительно, при этом эти люди в своём доме ведут себя вполне по-человечески и не гадят мимо унитаза.

Владелец квартиры, если он подписал договор найма и в приложении зафиксировал состояние квартиры и имущества в ней на момент передачи арендатору, вправе потребовать возмещения ущерба и приведения квартиры в надлежащее состояние.

Когда собственник сдаёт квартиру, очень желательно все хозяйские вещи вывезти. В квартире остаётся только та мебель и техника, которая может потребоваться для проживания нанимателя. В договоре найма необходимо зафиксировать всё, что вы оставляете в пользование квартирантам, и в каком состоянии это всё находится на момент передачи. Желательно сделать фотографии. При выезде арендаторов необходимо проверить наличие и состояние того, что было указано в описи. Желательно не ждать окончания договора, а в оговоренные дни посещать квартиру и проверять хотя бы на первый взгляд, что холодильник в кухне ещё стоит, а из комнаты не пропал телевизор. В противном случае квартиранты могут съехать, вывезя всё из квартиры. И тогда владельцу единственная дорога – в ближайшее отделение полиции писать заявление. Вот тут и пригодится договор, в котором указаны паспортные данные арендаторов-жуликов.

3. Риск неплатежа

Одна из проблем для собственника, сдающего квартиру, неплатежи нанимателей. Довольно часто арендатор платит только после неоднократных напоминаний, то он забыл, то число перепутал, то телефон у него разрядился. В общем, всегда находится причина, почему он сегодня не смог заплатить. Многие хозяева не выгоняют таких жильцов, рассчитывая, что пока те живут, остаётся хоть какая-то надежда, что заплатят. Не стоит рассчитывать на такой исход дела, скорее всего жильцы съедут без предупреждения и так и не заплатив.

В подобных ситуациях наймодатели терпят такое поведение, так как сдают жильё без оформления договора. Доказать, что квартиранты не заплатили, трудно. Другая разновидность неплатежей – это платежи в сокращённом объёме. Жилец заявляет, что временно у него трудности, и он сейчас заплатит не всю сумму, а со временем расплатится полностью. Вам решать, верить такому жильцу или нет. Но поддавшись один раз на такую уловку, придётся и дальше терпеть и надеяться, что когда-нибудь вы получите всю сумму. И как только вы твёрдо потребуете заплатить всю сумму, которую жилец задолжал, он «обидится» и съедет по-английски, не прощаясь, естественно, не заплатив.

4. Поведение, нарушающее нормы общественной морали, этики и закона

Если сам собственник проживает в квартире и регулярно устраивает ночные пьянки с отплясыванием гопака и прочих танцев под топот и улюлюканье собутыльников, то соседи никак не могут повлиять на него. Максимум, что можно сделать в этой ситуации, это вызвать полицию, которая проведёт с нарушителями общественного спокойствия душеспасительную беседу. Другое дело, если эта буйная компания пришла в гости к арендатору. Тут у арендодателя появятся проблемы.

Если же праздник у квартирантов дойдёт до того, что он зальёт соседей снизу, тут уж у собственника будут не только проблемы морального порядка, но и прямые материальные затраты на возмещение ущерба соседям.

5. Проблемы с полицией

По закону, если вы проживаете не по месту постоянной регистрации (прописки), вы должны быть зарегистрированы по месту жительства. Отсутствие регистрации влечёт наложение штрафа. Кроме того, если вдруг случится, что ваш квартирант «засветится» в криминальной хронике, проблем с полицией собственнику, сдававшему ему жильё, не избежать.

Проблема с налоговыми органами страшит всех арендодателей. Сдавая квартиру, собственник получает доход, с которого по закону должен заплатить 13% налога, а если собственник постоянно проживает за рубежом, то и все 35%. И в случае конфликтов обиженные арендаторы могут обратиться в налоговую инспекцию, чтобы сообщить о нарушении закона.

Опасности сдачи квартиры аренду

Сдача жилья внаем — неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками. Что же нужно знать собственнику жилья, сдаваемого внаем, чтобы «не прогореть»?

Конечно, перечислять все возможные риски, связанные со сдачей жилья в аренду, – дело неблагодарное. Приведем три наиболее часто возникающие проблемы. Первая – это междугородняя связь. Сейчас квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

Второй риск возникает при сдаче неприватизированной квартиры. Здесь две сложности. Первая: для сдачи требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Второе: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели, поскольку подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Третий по значимости риск: наниматель может съехать, не заплатив. Если в договоре указаны паспортные данные нанимателя, а он проживает не по месту регистрации, то найти его будет скорее всего нереально, поэтому собственник должен обладать дополнительными сведениями о своем клиенте: место работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя (супруги, брата, сестры и т. д.), чтобы иметь хоть какие-то рычаги воздействия. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы.

В договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы

Наймодателю не стоит лениться: необходимо лично приезжать за арендной платой в сдаваемую квартиру, чтобы убедиться в состоянии квартиры и проживающих в ней. Рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко: «На моей памяти был случай, когда собственница, сдававшая элитную квартиру за $6000 в месяц и давно не появлявшаяся в своей квартире лично, в определенный момент увидела свою квартиру настолько «убитой», что обойтись без дорогого капитального ремонта она не смогла».

Где искать жильцов?

Но, чтобы не попасть в «историю» с нанимателями, стоит подумать об этом заранее. И понимание плюсов и минусы трех основных вариантов поиска жильцов вам не помешает.

1 способ: поиск по друзьям-знакомым. К «плюсам» можно отнести то, что будущий квартирант является известным для арендодателя человеком, ему сдавать не страшно, т. к. собственник жилья в нем уверен. Зато если в таком квартиранте ошибиться, то минусов появляется крайне много, ведь со знакомым обычно не заключаются договора, и решить спорный вопрос тяжело. Как показывает практика, знакомые могут злоупотреблять доверием, например, имеют обыкновение жить и не платить месяцами, ссылаясь на отсутствие денег. Кроме того, такой способ предполагает относительно узкий круг потенциальных клиентов и предполагает компромисс по ценам аренды. Рассказывает Ольга, муж которой сдавал свою квартиру в аренду: «Еще четыре года назад цена «однушки» в отдаленном районе была $150 в месяц, и мы договорились со знакомым. Однако мужу все эти годы было неудобно поднимать цену, и арендатор платил нам до последнего времени такую же сумму, пока разрыв с рыночной ценой не стал уже просто неприличным».

2 способ: самостоятельный поиск арендаторов через газеты, Интернет, печатные объявления и т. д. К «плюсам» можно отнести дешевизну этого способа и гораздо больший охват потенциальных клиентов. К «минусам» можно причислить возможность попасть на афериста, или, поддавшись уговорам квартиросъемщика, не заключить договор.

Опытные арендодатели советуют для объективной оценки стоимости жилья позвонить в несколько крупных агентств, и, если разница в оценке значительна, нужно взять среднюю цифру

3 способ: обратиться в агентство недвижимости – практически 90% арендодателей пользуются этим способом, поскольку минус тут только один: обратившись хотя бы раз в агентство, будьте готовы к тому, что вам довольно часто будут звонить с вопросом, а не съехали ли арендаторы. А в остальном агентства предлагают для хозяев весьма привлекательные условия и фактически не берут денег за эту услугу. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект и правильно его прорекламировать. Ирина Бобко констатирует: «Если собственник необъективно оценивает свою недвижимость, то может серьезно прогадать в цене – счет идет на сотни долларов в месяц». К тому же некоторые агентства не бросают клиента на протяжении всего срока действия договора аренды и в случае проблем с жильцом берут на себя разрешение конфликтных ситуаций.

Нужно ли платить агентству за сдачу квартиры в аренду?

Если собственник решил обратиться в агентство недвижимости, то, во-первых, это агентство тоже нужно правильно выбрать, а во-вторых, определиться с формой сотрудничества. Наилучший вариант выбора – по личной рекомендации знакомых. Если такой рекомендацией будущий арендодатель не располагает, то нужно обратиться в несколько агентств недвижимости, чтобы сравнить предлагаемые условия и решить, с кем и в какой форме стоит сотрудничать. Желательно посетить офис своего потенциального партнера, заглянуть на сайт в Интернете, посмотреть историю рекламных объявлений в специализированных газетах. Если агентство отказывается пригласить к себе в офис, если в этом офисе мало сотрудников и посетителей, если само помещение представляет собой единственную маленькую комнату в полуподвальном помещении, то с такой компанией не стоит связываться. В большинстве случаев любой из этих показателей – верный признак фирмы-однодневки.

Работать с агентством недвижимости можно по двум основным формам – на бесплатной и на платной основах. Бесплатное (информационное) сотрудничество предполагает занесение квартиры в базу данных агентства и уведомление собственника о потенциальных клиентах. Если собственник владеет типовой квартирой и рассчитывает сдать «однушку» за $600, то бесплатное сотрудничество – его вариант, поскольку в настоящий момент типовая квартира сдается достаточно быстро и без дополнительной рекламы. Платное сотрудничество предполагает эксклюзивное обслуживание с выездом специалиста на каждый показ, рекламу объекта (без нее элитное жилье может «простаивать», дожидаясь квартиросъемщика, до полугода) и его страхование за счет фирмы, гарантии, сервис и т. д. Серьезное агентство недвижимости полностью контролирует процесс сдачи и проживания на весь срок заключения договора. Этот вариант больше подходит для владельцев квартир более дорогого сегмента, где спрос на квартиры меньше, чем их предложение.

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Рынок аренды жилья полон легенд и страшилок. Мы выбрали 15 самых популярных утверждений и вместе с экспертами проверили, насколько они соответствуют действительности.

1. Арендаторов нельзя выселять зимой, даже если они перестали платить.

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию.

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды.

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

4. Если договор заключён на срок более 11 месяцев, то арендатор может претендовать на проживание в квартире даже после расторжения договора.

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора. И срок аренды при этом значения не имеет. «Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок. «В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье. При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе.

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям.

И да, и нет . С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит. Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится. Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже.

Миф . Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

8. За капитальный ремонт дома платят квартиросъёмщики, это входит в пункт договора «коммунальные услуги».

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец.

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано. «Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев.

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. « Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью. В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством . Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде. При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП.

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.

Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам.

Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже. Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС «доходы минус расходы» и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат. Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре.

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года. «В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель. Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается. «Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы.

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно.

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов.

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Риски сдачи квартиры в аренду

Когда мы говорим, что живём за счёт сдачи квартиры, то многие делают многозначительное выражение лица и завистливо произносят: “Повезло вам, РАБОТАТЬ не надо”. Но так ли легка жизнь арендодателя, у которого только одна квартира. Какие есть риски сдачи квартиры в аренду.

Я сразу откидываю вариант, когда у семьи в распоряжении несколько квартир или домов – это уже настоящий бизнес, как если б человек жил в своей квартире и имел офис или магазин под сдачу. В этом случае пункты могут немного отличаться, т.к. сдача поставлена на конвейер. Но и такие люди найдут полезное в этой статье.

Мы сдаём единственную квартиру и живём на съёмной, чтобы быть ближе к природе, друг другу, детям и… меньше работать и больше путешествовать. Это не простой, но любимый нами стиль жизни. Мы сократили свой бюджет до 20 000 р., на который живём и радуемся жизни… Ладно, ближе к делу…

Опасно ли сдавать квартиру?

Не буду долго разглагольствовать на этот вопрос и отвечу прямо: “Да, опасно”)))). Нет, серьёзно. Любая деятельность опасна и чем-нибудь да чревата. Почти у каждой профессии есть профессиональные болезни и риски.

Здесь правильней задать другой вопрос: “Какие опасности подстерегают арендодателя? Что предпринять, чтобы уменьшить риски? Готов ли я эмоционально вынести эти риски?”. Вот на эти вопросы я и постараюсь вам ответить, а так же расскажу про свой опыт.

1. Чистоплотность

Риск: Хозяину нужно сразу уяснить, что чистоплотность въезжающих не зависит от их социального и экономического положения. И тем более не зависит от вашего ремонта. Сложность в том, что заранее предсказать, кто, в этом плане, въезжает никак нельзя. Можно только уменьшить риски.

Если у вас старенький ремонт, а въехали аристократы по натуре, то они ещё и подправят вашу квартиру в лучшую сторону. Но если у вас красивый ремонт, а въезжают друзья тараканов и клопов, то вам придётся подправлять квартиру, причём за свой счёт.

Совет: Не хочу ни кого обижать, потому что у всех наций есть сильные и слабые стороны, а так же исключения. Русские и европейцы, как правило, чистоплотные. Азиаты и кавказцы, я вас люблю, но при съёме вы, как правило, показываете самые грязные показатели.

Риск: Всё когда-то ломается и выходит из строя, но те кто берёт вашу квартиру в аренду убивают технику и мебель ещё быстрее.

Никто не виноват, это просто психология, издержки профессии так сказать. Если в вашей квартире, что-то стало поскрипывать, то вы сразу постараетесь починить, чтобы оно служило до вашей смерти. Жильцы же предполагают, что жить у вас до смерти не будут и потому не будут спешить с починкой, пока не начнутся проблемы.

А кто из вас, снимая номер в гостинице, будет чинить проблему. Да ни кто. Вы заплатили за номер и вы будете ждать, что хозяин решит эту проблему. Это нормально, это бизнес, детка.

Совет: Сделайте инструкции к своей технике, заламинируйте их и вручите постояльцам с договором, в котором указана залоговая сумма и их ответственность за поломку техники в случае неправильной эксплуатации.

Повышенный износ делают дети, кошки/собаки и те, кто приехал из краёв, где этой техники нет: деревни, аулы, кишлаки. Опять же, ничего личного. Как человек может беречь хрусталь, если всю жизнь пил из алюминиевой чашки, которая не бьётся. Это издержки бизнеса.

Наш опыт: Залоговая сумма спасла нас, когда жильцы сыпали без меры порошок в стиралку. Мы вызвали мастера. Он сказал, что виноваты сыпальщики. С залоговой суммы погасили вызов мастера и ремонт. Так же их ребёнок летающим вертолётом покоцал холодильник и нарисовал на обоях и колонках. Такой износ был компенсирован опять же из депозита.

Так как мы сами мотаемся по съёмному жилью и у нас есть дети, то и мы попадали в такую ситуацию, хотя очень строго следим за детьми. Наши дети изрисовали все обои в комнате, пока мы спали. Разошлись с хозяевами с миром, т.к. дали денег на обои и оставили, купленную нами, газовую колонку.

3. Проблемы с соседями

Риск: Вы там не живёте и не можете контролировать поведение жильцов. Они же в свою очередь могут устроить притон или молодёжный клуб. А могут просто оказаться скандалистами и регулярно скандалить с соседями. Самое сложное, если скандалистами окажутся соседи и тогда не важно насколько хороши жильцы.

Совет: Начну с самого сложного: скандальные соседи. Один из вариантов (не экономный) это предложить им, например, за 500-1000 следить за тем, кого водят жильцы и вам докладывать. И соседям занятие по интересу и вам спокойней. Другой вариант припугнуть законом о вмешательстве в личную жизнь и распечатать судебные прецеденты для ознакомления активных соседей. Но это война, а на войне правил нет, и чем это может закончится никто не предскажет.

Наш опыт:У нас шумные соседи сверху и снизу, но к счастью они не пристают к нашим постояльцам. Те, кого описывал в предыдущем пункте, ко всему прочему, скандалили из-за парковочного места с жильцами подъезда, но, к счастью, проблем у нас с соседями не возникло.

4. Задолженность по коммунальным услугам

Риск: Если оплату коммуналки вы возложили на жильцов, то вы рискуете, получить задолженность, потому что они могут иногда не заплатить. Если они внезапно съезжают, то месяц, кода съехали, они точно не оплатят. Могут оставить задолженность за междугородние переговоры по телефону.

Совет: Во-первых, нужно иметь всё ту же залоговую сумму. Во-вторых, следить за оплатой коммунальных услуг. Если вы живёте в другом городе, нужно зарегистрироваться на сайте ЕИРЦ, где сдаётся жильё, если таковой имеется, и отслеживать платежи. Если сайта ЕИРЦ нет, то можно попросить жильцов, чтобы они присылали фото оплаченных квитанций.

Наш опыт: Мы честные и всегда платим коммуналку, где снимаем. Но однажды столкнулись с проблемой. В одной квартире в ТСЖ можно было платить только по терминалу, где нужны были реквизиты. У нас не было реквизитов на электричество, о чём были поставлены в известность хозяева. Но те 3 месяца не давали нам их (нужно было хозяевам ехать в электроснаб). И когда мы внезапно съехали; они остались с долгом. Мы в компенсацию оставили холодильник и стиралку, которых не было изначально. Вывод для хозяев: не затягивайте, для своего же блага, такие важные действия с реквизитами.

Недостачи по коммуналке мы получаем после каждого съезда жильцов. Только залоговая сумма, помогает быстро решать проблему.

5. Несвоевременная оплата

Риск: Просрочка арендных платежей — это самый большой из финансовых рисков в этой сфере (надеюсь пожар и затопление богатых соседей снизу вас не постигнут)))).

Ж: – Мы так давно дружим/снимаем у вас. У нас сейчас напряжёнка в деньгах, можно мы оплатим позже?

Ж: – Потерпите ещё чуть-чуть, а в этом месяце мы и коммуналку не сможем оплатить. Можно?

В конце концов они проживают всю залоговую сумму и больше, а потом 1го числа резко съезжают, а 5го вам приходит квитанция за последний месяц их проживания. А теперь подумайте, с чьего кармана будет оплата, если залоговая сумма ушла на их проживание?

Совет: Во-первых, самый высокий риск составляют безответственные друзья. Их очень тяжело выставить за дверь. А если они нарушат все мыслимые сроки, то и в суд подать на них не поднимется рука, чтоб отсудить долг. Во-вторых, не допускать проживания жильцов сверх меры. Мера у каждого своя. У нас мера это половина залоговой суммы (10000р.), т.к. остальное точно уйдёт на погашение коммунальных услуг, простой квартиры пока ищем новых жильцов и внезапную(внебюджетную) поездку в другой город, где находится квартира.

Наш опыт: Здесь опыт у нас богат. Несколько раз, жильцы вдруг начинали ошибаться по нескольку раз в отправке нам положенных сумм. Сегодня в одном номере ошиблись, деньги не дошли, через 3 дня в другом, опять денег у нас нет. через 2 дня опять… Думаю и дураку ясно, что люди тянут резину, чтоб подольше бесплатно прожить. Приходится всё бросать и ехать. При встрече лицом к лицу выясняется, что денег нет, а то и самих жильцов, а долги за коммуналку есть.

У нескольких знакомых был печальный опыт с тем, кому они доверяли, смотри п.1 совета. Они были настолько сострадательны, что ждали этого “потом отдадим/оплатим” 7 месяцев. Другие несколько лет. В обоих случаях, при попытке освободить свою квартиру, столкнулись с яростной злобой и обвинением в отсутствии любви и сострадания. Думаю вы уже догадались, что всё это время коммуналка так же не платилась. Определение для таких выберете сами – нахлебники/эгоисты/бе

Последний случай у нас был как раз с тем, с кем дружил с детства. Дальше пойдёт наболевшая лирика.

При их въезде я сказал: “На эти деньги мы живём и не можем допустить просрочки оплаты. Если у вас будут финансовые сложности, то я могу принять вас в доме, который снимаю, но не могу держать вас здесь бесплатно. Залоговую сумму верну только при въезде следующих жильцов, но не могу её зачесть в ваше проживание. В доме, где снимаю, я могу вас принимать сколь угодно долго, не брать за проживание и кормить за свой счёт, пока вы не встанете на ноги, но не в этой квартире.” – “Мы всё понимаем и с условиями согласны. Не переживай” — ответили они мне.

И понеслось. На третий месяц он попросил отсрочку на пол месяца, я согласился. На четвёртый начали слать 3мя частями в течении месяца и только пол суммы. Потом и вовсе не смогли оплатить. Я сказал, что, если он хочет жить там, то ему нужно пойти работать туда, где дают деньги, а если нет, то чтобы освободил квартиру и может жить с нашей семьёй в доме. В ответ я получил кучу критики и учений, как мне надо вести свои финансы. Короче со скандалом разъехались, залоговую они прожили, коммуналка осталась, и срочный приезд из другого города пришлось делать с обнулённого бюджета за свой счёт. Так ещё и ключами шантажирует, не отдаёт, придётся делать дубликаты за свой, опять таки, счёт.

Продолжение лирики читайте в следующем пункте.

Риски: Если жильцы скандалисты, то это самый тяжёлый риск в эмоциональном плане. Во-первых, они,

скорее всего, создадут проблему с соседями. Во-вторых, при пересечении интересов (несвоевременная оплата жилья, поломки) скандала не избежать. А самое страшное то, что их проблемно выгнать; они ищут скандала, а тут такая возможность.

Совет: 1. Внимательно выбирайте, с кем подпишите договор аренды; скандалистов, как правило, видно заранее. 2. Самые скандальные разборки происходят с безответственными друзьями. 3. Сохраняйте спокойствие и постарайтесь найти взаимовыгодное решение. 4. Если ни первое, ни второе не помогло и вопрос выселения встал ребром, то сохраняйте британское спокойствие, много не говорите и не угрожайте; скандалисты бояться молчаливых. Скажите им тихо и невозмутимо: “Хорошо. Будем действовать по другому” – развернитесь и уходите. Лучше без них спокойно обдумайте, какие действия предпринять, чтоб их выкинуть: вызвать полицию, вызвать амбалов или вселиться в

свою квартиру и сделать жизнь им не выносимой (пусть сами полицию вызывают и доказывают, что это их вещи в вашей квартире в вашем шкафу лежат)))).

Хотите проверить друга, сдайте ему квартиру

Наш опыт: Продолжение лирики.

За всё время, которое мы сдаём, скандалить пришлось с тем, кого я другом называл. Когда они начали влезать в наши долги, я их с любовью заверил, что их не выгоню и потерплю, но им надо решать свои проблемы. В ответ мне прислали, что говорить со мной ласково не будут, потому что мне нужно научиться распоряжаться деньгами. Дальше больше.

На второй месяц не проплат, я оставил все свои проекты, дворовое хозяйство и пошёл работать подсобником, чтобы моя беременная жена и двое детей были сыты. Обратил внимание квартиросъемщика на этот факт и предложил ему так же пойти на работу с зарплатой, а не заниматься проектами не приносящими прибыль. Но ему кормить никого не надо; в его семье только работающая жена. Естественно, в ответ мне суждено было услышать, что я сам виноват в своих финансовых проблемах, а так же чтобы я его не трогал, а то он взорвётся.

Курс он выбрал, без скандала никуда. Мы живём в 1700 км. от квартиры и, видимо, этим он пользовался, что тут же явиться и выставить его мы не можем. Кто со мной близко знаком, тот знает насколько я невозмутим на проблемы, но тут. … переписки и попытки мирно уладить вылились на 60 страниц печатного текста… Через несколько дней после начала разборок я начал сыпать без сожаления оскорблениями.

Что тут скажешь. Действительно сам виноват… что выбрал в друзья такого человека. С чужим бы распрощались без сожаления и, возможно, без скандала ещё вначале января, когда был нарушен договор.

Риск: Он возможен, только если вы не платите налоги за сдачу. Риск исходит от ваших жильцов, с которыми вы заключаете договор, и от соседей, которые на вас могут донести (помните пункт 3. Проблемы с соседями? и войну с ними).

Совет: Мой совет во всём быть честным и платить налоги, для сдачи жилья не обязательно оформлять ИП, если вы являетесь хозяином.

Пояснения: Жизнь много сложнее, чем её можно смоделировать на бумаге и прописать в законе. Например я категорически против пиратских программ на компьютере, но я не лезу с нравоучениями в чужие компьютеры. Так и здесь, я за налоговую честность, но не все до этого доросли, это много сложнее отказа от пиратского ПО.

Если вы сдаёте общежитие в Армавире за 3000 рублей, то налог в год составит 3000*12месяцев*13%(если не ИП)=4680 р. Такие суммы налоговую не интересуют, им дороже выйдет доказать, что вы сдаёте. Одного знакомого матом послали в налоговой, когда он хотел подать декларацию(случайные заработки) в Москве на эту сумму. Представьте себе, буквально матом. Не мудрено, ведь эта бумажка пойдёт по всему этому бюрократическому аппарату, сколько трудочасов офисные работники на неё потратят, а заработают за это буквальные копейки, даже директору не останется.

Но другое дело, если вы сдаёте однокомнатную квартиру в центре Москвы с ремонтом и техникой за 60000. За год налог составит 60000*12*13%=86400 р./год. Вот тут у налоговой уже могут потечь слюнки.

Наш опыт: Мой заикавшийся друг, в середине разборок, начал, в дополнение к остальному, шантажировать меня ещё налоговой и договором, который был между нами заключён. Я договор подписал условно, у меня в договоре даже его паспортных данных нет, а он подошёл к своему со всей ответственностью, видимо я не первый, с кем у него возникают серьёзные проблемы, и он знает, чем можно потом шантажировать. Только мои личные отношения с налоговой позволяют мне не реагировать на его угрозы.

Советы по договору

Некоторые хозяева не хотят заключать договор, чтоб их потом не шантажировали налоговой. Но этот же договор может помочь разрешить некоторые возникшие сложности, связанные с банальным недопониманием.

Дам несколько советов, которые, по моему мнению, должны присутствовать в договоре.

  1. Обязательно должна быть залоговая сумма и прописанные правила её траты и возврата. Должен быть пункт, что в случае внезапного съезда залог не возвращается (вы можете и вернуть всё, если квартиранты хорошие были, но это уже ваша щедрость). Залог помешает некоторым въехать к вам, но поможет разрешить многие сложности с теми, кто согласиться въехать. Если вы честный человек, то нужно прописать сумму, т.к. если жильцы живут у вас долго, то с годами арендная плата меняется, а размер залога забывается.
  2. Обязательно прописать ответственность за поломку техники в случае неправильной эксплуатации.
  3. Указать платёжный период, то есть до какого числа нужно произвести оплату, чтобы иметь возможность проживать дальше в вашем жилье. Это срок, после которого начинается обратный отсчёт на выселение. У нас крайним числом устанавливается срок от 5 и более дней до окончания месячной оплаты. Например, квартиранты оплатили первый месяц до 15 числа, значит в договоре будет срок последующих месячных оплат до 10 числа или ранее.
  4. Выпишите показания счётчиков и размер задолженности по коммуналке, если таковая имеется.
  5. Заключайте договор на срок менее года, если вы не ИП. При таком сроке налоги можно платить, как физическое лицо, т.е. просто пришёл и оплатил.

Вот такие основные моменты должны быть в договоре, остальное на ваше усмотрение. Стандартных договоров в интернете полно. От туда мы их и распечатываем, когда находим все эти 5 пунктов.

Вот такая солидная статья получилась, основанная на личном опыте.

В следующий раз, когда вам кто-нибудь скажет, что он живёт на деньги от сдачи, и снимает для своей семьи жильё, то трижды подумайте, прежде, чем завидовать. Подумайте, сможете ли вы вынести эти проблемы, ведь их у такого человека вдвое больше: со стороны сдающего + со стороны снимающего.

Поделитесь, дорогие читатели, сдающие или сдававшие жильё, с какими проблемами сталкивались вы в этом бизнесе.