Как сохранить имущество находящееся у банка в залоге

Оглавление:

Между банком и организацией заключен договор залога товаров в обороте в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору. Конкретный перечень имущества, передаваемого в залог, указан в приложении к договору. В договоре залога указано, что залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму имущества при условии сохранения его ликвидности, а также, что его общая стоимость не становится меньше указанной в договоре. Также в договоре содержится положение о том, что товары, приобретенные залогодателем в период действия договора, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя права собственности на них. При этом предметом залога становятся любые товары, предназначенные для последующей реализации либо переработки, в том числе и не относящиеся к номенклатуре, указанной в договоре залога. В период действия договора залога между залогодателем и залогодержателем был подписан акт проверки состояния залогового имущества по договору залога. В данном акте указан перечень залогового имущества, отличный от перечня, указанного в приложении к договору залога. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору залогодатель (банк) обратился в суд с требованием об обращении взыскания на залоговое имущество, которое сформулировано следующим образом: «Обратить взыскание на имущество залогодателя, являющееся предметом залога по договору залога согласно приложению к договору залога, а в случае отсутствия указанного имущества или части имущества — на иное имущество залогодателя, приобретенное в период действия договора залога, предназначенное для последующей реализации либо переработки, в том числе и не относящееся к номенклатуре (ассортименту), указанному в договоре залога, на общую сумму ___ рублей согласно балансовой стоимости имущества, при условии сохранения ликвидности имущества, определив начальную продажную стоимость имущества в размере ____ рублей». Насколько правомерны и конкретизированы заявленные требования истца с учетом того, что в акте проверки залогового имущества указано имущество, отличное от указанного в приложении, и того, что не определен конкретный перечень имущества, на которое истец просит обратить взыскание? Насколько исполнимо решение суда в случае удовлетворения требований банка?

Одной из характерных особенностей залога товаров в обороте является возможность изменения состава и натуральной формы заложенного имущества в период действия договора залога (п. 1 ст. 357 ГК РФ). Законодательство прямо не предусматривает возможности включения в договор залога условия о том, что товары, приобретенные залогодателем после заключения договора и не входящие в перечень имущества, которое считается находящимся в залоге на дату заключения договора, также становятся предметом залога. Вместе с тем такое условие, на наш взгляд, не нарушает какую-либо императивную норму закона.
При таких обстоятельствах в период действия договора состав имущества, находящегося в залоге на определенную дату, может не совпадать с перечнем товаров, которые изначально были переданы в залог при заключении договора. Поскольку состав товаров в обороте может изменяться неоднократно, отражение сторонами фактического состава заложенного имущества на ту или иную дату в акте проверки не означает внесение изменений в перечень заложенного имущества. Такой акт имеет лишь доказательственное значение (в частности, при решении вопроса о соблюдении залогодателем обязанности по поддержанию общей стоимости товаров в обороте).
Таким образом, при обращении взыскания на заложенные товары в обороте состав этих товаров определяется в соответствии с условиями договора залога, а не актом проверки. При этом в связи со спецификой данного вида залога отсутствие у залогодателя предусмотренных договором товаров на дату вынесения судом решения не является препятствием для обращения на них взыскания, поскольку соответствующие товары могут поступить в собственность залогодателя и позднее — в период исполнительного производства (смотрите, например, определение ВС РФ от 04.06.2015 г. N 305-ЭС15-3543, постановления АС Северо-Западного округа от 10.02.2017 N Ф07-12939/16, АС Московского округа от 11.02.2015 N Ф05-17213/14).
Правомерность требования залогодержателя в части обращения взыскания на иное имущество залогодателя, предназначенное для последующей реализации либо переработки, без указания конкретных видов такого имущества, зависит от того, соответствует ли закону условие договора залога, на котором основано это требование.
В соответствии с п. 1 ст. 357 ГК РФ предмет залога товаров в обороте может быть определен посредством указания родовых признаков соответствующих товаров и мест их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках. В судебной практике вопрос о том, насколько конкретно должны быть определены заложенные товары в обороте, является спорным.
Существует точка зрения, в соответствии с которой в договоре залога должны быть указаны конкретные виды товаров, являющиеся предметом залога (смотрите, например, постановление Девятого ААС от 16.05.2016 N 09АП-13262/16, Восемнадцатого ААС от 21.10.2015 N 18АП-11103/15).
Вместе с тем достаточно широко распространен и другой подход, согласно которому заложенные в обороте товары могут быть описаны в договоре общим образом, без указания определенных их видов (смотрите, например, постановления АС Уральского округа от 09.03.2017 N Ф09-383/16, Девятого ААС от 04.05.2016 N 09АП-15445/16). Соответственно, и при обращении взыскания на предмет залога в таких случаях применяются формулировки, использованные в договоре для описания заложенных товаров (смотрите, например, постановление Седьмого ААС от 16.03.2015 N 07АП-1257/15).
В частности, в одном из обнаруженных нами дел суд удовлетворил требование об обращении взыскания на предмет залога с формулировками, аналогичными тем, которые приведены в вопросе (на «любые товары, предназначенные для последующей реализации либо переработки») (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.11.2014 N 33-36870/14).
На наш взгляд, следует согласиться с первой из приведенных точек зрения. Хотя п. 1 ст. 357 ГК РФ и предусматривает, что предмет залога товаров в обороте может быть определен лишь посредством родовых признаков, без точной его индивидуализации, полагаем, что условия договора тем не менее должны позволять с полной определенностью установить виды имущества, находящегося в залоге. В противном случае такие условия не могут, по нашему мнению, применяться при решении вопроса об обращении взыскания на предмет залога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Акимочкин Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Как должнику сохранить имущество от конфискации?

Жизнь может преподнести разные неожиданности, в том числе и плохие. К примеру, не получается погашать кредит, а отдавать имущество, приобретенное по такому договору в ваши планы не входит, тогда можно выполнить некоторые действия, которые помогут спасти имущество от изъятия.

Договор дарения. Также доступна информация можно ли оспорить дарственную на сайте источнике, ссылка расположена в конце статьи. Лучше всего дарственную оформить на чужого человека, пускай даже ему придется оплатить налог, зато, признать этот договор мнимым, практически невозможно.

Купля-продажа. Такой вариант очень простой, продаете кредитное имущество и не обязательно родственнику. Главное, если во владении оно меньше трех лет, обязательно придется оплатить налог с продажи и формально у банковского учреждения не будет никаких претензий. А что же сделать с вырученными средствами? Оформить договор дарения или открыть вклад на своего близкого родственника.
Ломбард. Сдайте кредитное имущество в ломбард и забудьте о нем. Вырученные деньги подарите родственника или опять-таки можно открыть депозит в банке на того же родственника.

Новый кредит. Если кредитный договор с залогом, то можно взять новый кредит в другом банковском учреждении, при этом отдать в залог имущество, приобретенное по первому кредитному кредиту. В такой ситуации первый банк не сможет отобрать имущество. Но есть обязательное условие, придется в обязательном порядке выплачивать кредит во втором банке. Также не получится взять второй кредит, если у заемщика подпорченная история кредитования.

Отчуждать имущество нельзя, если кредитное дело уже попало в суд или приставы стоят за дверью.
В ситуации, когда дело находится в суде, попытайтесь затянуть рассмотрение дела и вынесение решения. Понятное дело, что до бесконечности затягивать не получиться, а поэтому рано или поздно судебные приставы постучат в дверь. Тогда можно просто спрятать свое имущество. Хотя такой способ не совсем законный и предусматривает уголовную ответственность.

Не стоит прибегать к вышеуказанным способам, так как сделка, к примеру, по купле-продаже на стадии исполнительного производства наведет приставов на мысль, что заемщик занимается укрывательством. И как следствие, обычно приставы обращаются в суд и добиваются признания сделки недействительной. Такое случается редко, но все же подобная практика есть.
В период исполнительного производства попытайтесь найти средства для погашения долгов. Или можно договориться с приставом, предложить вариант продажи имущества не с молотка, а самостоятельно. Ведь залоговое имущество стоит намного дешевле и скорее всего, после его продажи с торгов, заемщик еще и останется должником, причем потеряв имущество. Самостоятельная продажа позволит рассчитаться по долгам, но с имуществом придется распрощаться.
Еще один вариант, в случаи, когда жилье числиться за должником по кредиту, то приставы придут именно туда и будут описывать находящееся там имущество, которое можно на время спрятать.

Порядок реализации залогового имущества

Правовое регулирование залоговых отношений определяется Главой 23 (§ 3) ГК РФ, Законом РФ «О залоге» от 29.05.1992г, а также Федеральным Законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г.

В случае, если заемщик (залогодатель) не выполняет взятые на себя обязательства – не возвращает заемные средства банка, взыскание обращается на его залоговое имущество. Именно залог выступает гарантом возврата денежных средств при принятии банком (залогодержателем) решения выдать кредит. В редких случаях вместо залога допускается поручительство. И тогда в залог может быть передано имущество третьих лиц – поручителей.

Чтобы снизить возможные последующие риски, банк-кредитор часто занижает реальную стоимость залогового имущества. Иногда она может составлять около 50% от ее первоначальной рыночной стоимости. И делается это не случайно. Залоговое имущество, в соответствии с законом реализующееся по системе публичных торгов или аукциона, может оказаться невостребованным или уйти по «бросовой» цене. В этом случае банк терпит существенные убытки.

Что же может выступить залогом по кредиту

В зависимости от вида кредита, в качестве залога может выступать объект кредитования или другое движимое и недвижимое имущество. Так, например, в ипотечном кредитовании в качестве залога выступает объект недвижимости, в том числе земля. В случае с кредитом на развитие бизнеса – производственное оборудование, недвижимость предприятия (здания и сооружения), права на интеллектуальную собственность и даже продукция. В автокредитовании – автомобиль. Залоговым имуществом может также стать имущество, представляющее значительную культурную, историческую, художественную ценность — картины, антиквариат и т.д.

Решение о реализации имущества, находящегося в залоге

Решение о реализации залогового имущества выносит соответствующий судебный орган. Причем судебные тяжбы могут растянуться на месяцы и даже годы. Поэтому, справедливости ради, нужно отметить, что на подобную меру банки-кредиторы идут не очень охотно, пытаясь разными методами в индивидуальном порядке решать возникающие проблемы с невозвратами по кредиту.

Продажа «с молотка» имущества применяется в качестве крайней меры к злостному неплательщику или залогодателю, определить местонахождение которого не представляется возможным. И не может быть применена, если нарушения по обязательствам незначительны.

Незначительные нарушения по обязательству предполагают сумму неиспользованного обязательства менее 5% от размера оценки залогового предмета, а также период просрочки менее 3 месяцев.

Взыскание залоговое имущество может быть определено и во внесудебном порядке. В этом случае удовлетворение требований кредитора осуществляется в соответствии с положениями Федерального Закона «Об ипотеке — залоге недвижимости».

Банк-кредитор также может приобрести заложенное имущество с зачетом суммы долга в случае, если торги объявлены несостоявшимися. Осуществляется такое приобретение на основе договора купли-продажи. Если банк не пожелает воспользоваться правом приобретения предмета залога после повторно несостоявшихся торгов, то залог с такого имущества снимается.

По сути, выставляя на торги лоты с заложенным имуществом, банк выполняет роль своеобразного магазина «секонд хенд». Товар точно так же продается со значительной скидкой. Значимый объект можно приобрести с очень значительным дисконтом. В средствах массовой информации и на сайтах самих банков можно найти объявления о реализации залогового имущества. А некоторые банки пошли еще дальше. Под реализацию такого имущества они предлагают оформить кредит в самом отделении банка.

Если существует разница между суммой долга и средствами от реализации залога

Порядок реализации залогового имущества учитывает также ситуацию, когда таковое продается на сумму большую, чем сумма долга. В таком случае разница между суммой долга и средствами от реализации залога возвращается заемщику. Но если вырученной от продажи суммы недостаточно, залогодержатель вправе получить недостающую часть из другого имущества должника. Третье лицо обладает бесспорным правом в любой момент прекратить процедуру продажи залогового имущества, исполнив обязательства залогодателя.

Станут ли банки-кредиторы значимыми игроками на рынке недвижимости

Общая тенденция такова, что, по заверению некоторых экспертов, число просроченных кредитов в России растет. Растет и число злостных неплательщиков. Значит ли это, что банки невольно будут постепенно превращаться в субъектов-игроков на рынке недвижимости, покажет время. Пока же о значительном снижении цен на рынке недвижимости вследствие неисполнения залогодателями своих обязательств по кредитам, говорить преждевременно.

Продажа имущества в залоге

Всем известно, что автотранспорт, дома, земельные участки, квартиры могут быть приобретены за счет кредитных ресурсов банка, в том случае, если у покупателя недостаточно собственных средств на покупку или нет желания сразу отвлекать большую сумму из семейного (предпринимательского) бюджета.

В докризисный период не всегда эта покупка решала непосредственно жилищные или транспортные проблемы заемщика. Порой таким способом предприимчивые заемщики стремились заработать, то есть не только вложить и сохранить имеющееся, но и приумножить свои денежные средства на фоне растущего рынка недвижимости, стабильного роста цен квадратного метра.

Недвижимость приобреталась, сдавалась в аренду, принося пассивный доход, при необходимости такая недвижимость выгодно продавалась с учетом поднявшейся на нее цены. Таким образом, можно было и остаток по кредиту погасить, и в результате заработать на разнице от приобретения и продажи.

В настоящее время продажи ипотечных квартир (и другого залогового имущества) заемщиками являются скорее вынужденными, поскольку цены на недвижимость и автотранспорт упали (равно как и спрос на них), стоимость аренды также снизилась, платежеспособность населения явно пострадала. Необходимость продажи залогового имущества все чаще возникает, если заемщик не справляется с взятыми на себя обязательствами по обслуживанию кредита перед банком, в случае потери или резкого снижения платежеспособности и отсутствия возможности рефинансировать кредит на приемлемых для обеих сторон (заемщика и банка-кредитора) условиях.

Для покупателя, в свою очередь, покупка имущества, находящегося под обременением по банковским кредитам, имеет свои выгоды и преимущества. Но присутствуют, безусловно, и неудобства, увы, как без них? Выгоды, прежде всего в демпинговых ценах (порой значительно ниже рыночных, особенно, если продажа вынужденная и жестко ограничена во времени). Кроме того, при недостаточности средств у покупателя на совершение сделки, банк, заинтересованный в погашении проблемной задолженности готов рассмотреть возможность кредитования покупателя на недостающую сумму. О возможных неудобствах для покупателя ниже.

Залоговые кредиты тем и хороши и для банка, и для заемщика, что существует возможность за счет реализации залога рассчитаться по обязательствам по кредиту. В лучшем варианте — полностью, в худшем — хотя бы частично.

Для реализации залога по инициативе заемщика во избежание недоразумений и неприятностей необходимо в обязательном порядке согласие банка-кредитора. Согласие может быть как в письменной форме, так по устной договоренности.

Если заемщик самостоятельно, а главное добровольно, по собственной инициативе занимается организацией реализации предмета залога, условно возможны три варианта (пути):
1) продажа с переходом права собственности на имущество к покупателю только после погашения в полном объеме ссудной задолженности перед банком, обеспеченной данным имуществом, за счет денежных средств, внесенных в качестве предоплаты от покупателя;
2) использование аккредитива;
3) использование сейфовой ячейки для хранения денежных средств на время регистрации снятия обременения и перехода права собственности.

Первый способ является наиболее приемлемым и практически безрисковым для банка. В случае с недвижимым имуществом (земельный участок, дом, квартира) кредитор после погашения всей суммы задолженности по кредиту выдает заемщику письмо-уведомление для регистрационной службы о выполнении обязательств и соответственно далее регистрируется снятие обременения и переход права собственности к покупателю. Если это транспортное средство – банк возвращает заемщику/залогодателю оригинал ПТС. Банк уведомлен, но не принимает в сделке участия. Фактически, когда задолженность по кредиту погашена в полном объеме, то вопросов и требований со стороны банка ни к заемщику, ни к залоговому имуществу уже просто нет. Но уже на совести заемщика-продавца лежит дальнейшая регистрация перехода права собственности к покупателю. Кроме того, регистрационная служба по каким-либо причинам может отказать в регистрации. Договор купли-продажи составляется между заемщиком-продавцом и покупателем и банк, по большому счету не имеет к этой сделке отношения. В этом и могут состоять риски и неудобства для покупателя имущества, бывшего под залогом. Покупатель рискует остаться и без денег, и без имущества. Если степень доверия к продавцу низкая, необходимо позаботится о способе подстраховки сделки, например, путем составления договора аванса с оговоренными условиями его внесения при непосредственном участии риэлтора.

Второй способ является дополнением первого. Банк-кредитор реже идет по этой схеме, порой полномочия региональных представительств банка могут быть ограничены в реализации подобных сделок. Преимущество второго способа в значительном снижении риска для покупателя имущества. Суть его в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму сделки, условием перевода денежных средств с аккредитива в погашение кредита является предоставление новым владельцем имущества документа о праве собственности. Регистрация собственности происходит с согласия банка-кредитора. Обременение с недвижимого имущества снимается, как правило, уже после регистрации права собственности, то есть после погашения соответствующей ссудной задолженности.

Третий способ , как правило, не используется на практике, за исключением, пожалуй, приобретения залогового имущества банковскими работниками или VIP-клиентами банка и имеет отношение в основном к недвижимому имуществу. В данном случае заемщик также находит покупателя либо покупатель самостоятельно обращается в банк, сделка купли-продажи оформляется между заемщиком и покупателем. Денежные средства помещаются в сейфовые ячейки банка, в первую – сумма для погашения обязательств по кредиту, во вторую – оставшаяся сумма. Банк направляет письмо-уведомление в регистрационную службу о прекращении ипотеки. Прекращается ипотека и регистрируется право собственности на нового владельца. Документ о праве собственности является условием доступа к банковским ячейкам. Поскольку фактически сначала снимается обременение, этот способ считается наиболее рискованным для банка-кредитора, ведь существует риск отказа в регистрации права собственности на нового владельца.

Таким образом, покупка/продажа залогового имущества может быть взаимовыгодна для всех сторон – заемщика, покупателя и банка.
А также, большим плюсом приобретения залогового имущества для покупателя является то, что он может быть уверен в юридической чистоте приобретаемого им бывшего залогового имущества банка. Имущество прошло доскональную проверку юридической службой банка и службой безопасности, соответственно исключен риск наличия прав на него третьих лиц.

Как сохранить купленное у перекупщика авто, если оно находится в залоге у банка?

Здравствуйте. Купили машину в 2016 г. у перекупа всё было нормально поставили на учёт в ГИБДД, а потом она оказалась в залоге у банка, есть ли шанс что не отберёт машину? Спасибо.

Ответы юристов (3)

Добрый вечер, Екатерина.

Банк, имея в залоге автомобиль в обеспечение исполнения обязательств по кредиту первоначального собственника автомобиля, в случае просрочки платежей по кредиту имеет право обратить взыскания на предмет залога (Ваш автомобиль).
В данной ситуации остается надеяться на то, что заемщик по кредитному договору будет исправно исполнять обязательства и рано или поздно погасит кредит (если еще не погасил) и Банк будет обязан снять залог.
Однако у Вас есть возможность обратиться в суд за защитой своих прав.
В соответствии с ч.2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ «Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;»
Если в суде Вы докажете, что не знали про залог, продавец авто гарантировал чистоту автомобиля, то получится снять залог.
Не знаю, как вы узнали про залог, но проверить его наличие можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (Реестр уведомлений о залоге движимого имущества)
Удачи!

Есть вопрос к юристу?

Добрый вечер, Екатерина!

К сказанному коллегой, могу добавить, что Вам желательно писать заявление в полицию на перекупа, это будет лишним аргументов в Вашу пользу при доказывании добросовестности приобретения автомобиля.

Добрый вечер! Сохранить авто Вы можете только в случае, если на момент заключения Вами договора купли-продажи авто сведений о залоге данного транспортного средства не было в реестре залогов. В противном случае никакие заявления в полицию Вам не помогут в признании добросовестности приобретения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя?

Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога. Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.

алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?

Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.

В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится «заложником» судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?

Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота. Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению. Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.

В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Как избежать покупки заложенного имущества

Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ). Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению. В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг»).

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра. Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:

  • признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
  • досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).

До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(*1). По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ)(*2). Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.

Требование о признании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества недействительной сделкой и применении соответствующих последствий будет бесспорно удовлетворено. В отношении же сделок с движимостью ситуация неоднозначная. Ряд судов отказывают в удовлетворении подобных требований залогодержателя (постановления ФАС ПО от 04.09.2007 N А12-345/06-С52; ФАС ЦО от 19.02.2007 N А36-676/2006).

Для покупателя признание договора купли-продажи недействительным будет означать возврат купленного имущества и уплаченных за него денег. На первый взгляд, в такой ситуации имущественные интересы покупателя не страдают — в порядке двусторонней реституции он получает уплаченную за имущество сумму. Однако при более внимательном рассмотрении ясно, что для покупателя первоначальной целью совершения сделки являлось именно приобретение вещи. Поэтому возврат полученного имущества будет для него нежелательным.

В случае неправомерного отчуждения продавцом-залогодателем заложенного имущества интересы залогодержателя защищаются п. 1 ст. 351 ГК РФ. Он может потребовать от залогодателя досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и получить это исполнение. При таком развитии событий имущественный интерес покупателя не пострадает.

Иногда «недобросовестность» залогодателя проявляется не только в отчуждении предмета залога в пользу третьего лица без согласия залогодержателя, но и в неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этой ситуации залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога. Ничего не подозревающий приобретатель имущества становится «без вины виноватым» (ст. 353 ГК РФ). Причем, как отмечает ФАС Центрального округа, закон не устанавливает зависимости сохранения права залога от добросовестности либо недобросовестности нового собственника имущества либо его осведомленности об обременениях приобретаемого имущества залогом. В силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества. При этом сделка купли-продажи сохраняет свою действительность (постановление ФАС ЦО от 21.11.2005 N А35-1471/03-С5). Иными словами, для обращения взыскания на предмет залога залогодержателю не нужно доказывать недобросовестность нового собственника.

Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества

Зачастую при предъявлении требований о взыскании к покупателю заложенного имущества ему ничего не остается, как пытаться защищать свои интересы в суде, ссылаясь на добросовестность приобретения. И действительно, на первый взгляд кажется, что при соблюдении условий ст. 302 ГК РФ о возмездном характере приобретения и выбытии вещи из владения прежнего владельца по его воле интересы нового собственника надежно защищены. Более того, в судебной практике можно найти подтверждение сказанному.

Так, ФАС Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции, которым залогодержателю было отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Обосновано это было тем, что имущество было получено добросовестным приобретателем. Поэтому обращение взыскания на такое имущество уже невозможно (постановление ФАС МО от 02.03.2004 N КГ-А40/803-04).

ФАС Дальневосточного округа высказал аналогичную позицию, отказав залогодателю в обращении взыскания на заложенное имущество, приобретенное по возмездной сделке новым собственником. Дело в том, что последний не знал и не мог знать об отсутствии у залогодателя права на отчуждение предмета залога. Новый собственник был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ. Кассационный суд пришел к выводу о невозможности обращения взыскания в такой ситуации на заложенное имущество (постановление ФАС ДО от 07.06.2005 N Ф03-А16/05-1/193).

Другим любопытным обоснованием изложенной позиции стала ссылка ФАС Западно-Сибирского округа на недействительность договора купли-продажи заложенного имущества. Он был заключен без получения согласия залогодержателя. Следствием этого стал вывод об отсутствии правопреемства в отношении права собственности на заложенное имущество. Поэтому применить к нынешним владельцам спорного имущества положения ст. 353 ГК РФ о сохранении залога при пере-ходе прав к другому лицу нельзя (постановление ФАС ЗСО от 13.07.2006 N Ф04-4110/2006(24193-А70-8)).

Как видим, до недавних пор судебная практика исходила из приоритета интересов добросовестного приобретателя перед интересами залогодержателя.

Однако при более детальном рассмотрении очевидна невозможность применения нормы ст. 302 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и новым собственником заложенной вещи.

Во-первых, в ст. 302 ГК РФ речь идет об истребовании собственником имущества у недобросовестного приобретателя. А в рассмотренной выше ситуации имеет место спор залогодержателя и собственника.

Во-вторых, интересы нового собственника могут быть защищены иными способами. Обращение же взыскания на заложенное имущество является, по сути, единственным механизмом защиты интересов залогодержателя. Такую позицию высказал Верховный Суд РФ в своем определении от 10.04.2007 N 11В07-12.

Так, по мнению ВС РФ, переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога. Правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, которые позволяют освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Более того, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений — например, между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Такова позиция ВС РФ. Фактически он признал, что добросовестность приобретателя заложенного имущества — это еще не основание для освобождения его от обязанностей залогодателя. В результате был зафиксирован приоритет интересов залогодержателя над интересами добросовестного приобретателя заложенного имущества.

После опубликования этого официального разъяснения ВС РФ судебная, в том числе арбитражная, практика пошла именно по этому пути (определение ВАС РФ от 10.04.2008 N 4585/08; постановления ФАС ЗСО от 18.03.2008 N Ф04-1504/2008(1715-А03-8); ФАС СКО от 01.04.2008 N Ф08-1632/08).

На основании ее анализа можно сделать следующий вывод. При возникновении судебного спора по инициативе залогодержателя, не получившего исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства от продавца-залогодателя, приобретение этих ценностей вероятнее всего будет означать для покупателя утрату права собственности на них.

По нашему мнению, эта судебная практика выглядит более справедливой. Она не приводит к необоснованному ущемлению интересов залогодержателя, который сегодня может лишиться всяких способов обратить взыскание на заложенное имущество. А это, в свою очередь, существенно снижает эффективность такого способа обеспечения обязательств, как залог.

Действия покупателя заложенного имущества при оспаривании сделки

Что же в таком случае остается делать покупателю? Во-первых, как отметил ВС РФ, он может потребовать у продавца возмещения убытков. Речь идет о тех, которые были причинены при изъятии приобретенного имущества третьими лицами (в частности, залогодержателем) по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (ст. 461 ГК РФ).

Во-вторых, целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть жесткие штрафные санкции за передачу продавцом имущества с обременением. Как правило, в договоры включается положение о гарантиях продавца в отношении отчуждаемого имущества, в том числе об отсутствии обременений проданных ценностей. Ответственность продавца в виде высокой штрафной неустойки может быть следствием несоблюдения им указанных гарантий(*3).

Но в то же время оба предложенных варианта не позволяют соблюсти в полной мере имущественный интерес приобретателя. Ведь он так и не сможет «оставить» имущество в своей единоличной собственности. Однако указанные механизмы дадут покупателю возможность получить адекватную денежную компенсацию своих нарушенных интересов.

В-третьих, дабы все же попытаться сохранить за собой приобретенное имущество, покупатель может оспорить договор залога. Зачастую такой договор о залоге не выдерживает тщательной проверки, оставляя возможность для его успешного оспаривания как недействительной сделки или признания его незаключенным. Данное обстоятельство обусловлено большим количеством императивных норм, регулирующих залоговые отношения, и наличием существенных условий договора о залоге, которые в обязательном порядке должны отражаться в его содержании.

Действующее законодательство позволяет оспаривать тот или иной договор любым заинтересованным лицам (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Покупатель, желающий сохранить право собственности на приобретенное имущество, находящееся в залоге, может попытаться оспорить такой договор залога или признать его незаключенным по следующим основаниям:

  1. наличие в нем положений, противоречащих императивным требованиям закона. Например, может оказаться, что договор о залоге, подлежащий нотариальному удостоверению, его не прошел (п. 4 ст. 339 ГК РФ) или была заложена доля в ООО, устав которого содержит запрет на залог долей (ст. 168 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 13.01.1999 N Ф04/102-348/А75-98; ФАС УО от 11.08.2003 N Ф09-2110/03ГК; ФАС ВВО от 25.04.2008 N А17-5423/1-5457/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5);
  2. отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора залога, например, не приведена оценка предмета залога, отсутствуют размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 18.07.2007 N Ф04-538/2007 (35263-А75-24); ФАС ПО от 06.02.2008 N А57-3866/07).

Данный путь представляется для покупателя наиболее оптимальным, позволяя последнему «остаться при своем интересе». Однако предостерегаем, что этот путь меньше всего зависит только от поведения покупателя, поскольку качество оформления договора залога связано с добросовестностью его сторон — залогодателя и залогодержателя.

*1) См. подробнее: Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4.

*2) См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 362; Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М., 2003. С. 489; Морозов Д.Н. Проблемы защиты гражданских прав залогодержателя и добросовестного приобретателя предмета залога // Вестник ВАС РФ. 2007. N 12.

*3) См. подробнее: Белобородова А.В. Как уменьшить размер договорной неустойки // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 8. С. 40.

Журнал «Арбитражное правосудие в России» N 8/2008, А.А. ШКАДОВ, старший юрисконсульт «ФБК-Право», Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт «ФБК-Право»